市场调查报告之宏观状况分析.doc

目 录 第一部分：宏观状况分析 目 录 一、驻马店市宏观市场分析 二、驻马店房地产市场分析 （一）驻马店市的整体现状及特征 1、区位特征 驻马店市位于河南省中南部，淮河、汉水两大水系上游，古为汝宁府地，素有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带之间。 目前是河南省实施的“４＋２”（信阳、南阳、周口、驻马店四市与广东、上海两个河南商会携手实施豫南崛起）经济合作城市之一。 这里古为交通要冲，因历史上南来北往的信使、宦官在此驻驿歇马而得名。目前，京九、京广铁路和106、107国道、京珠高速纵贯南北。 小结：驻马店交通虽然便捷，但是距大城市郑州、武汉等相对较远，区位优势不明显，自主发展度较高。 2、文化特征 由于受区位特征和历史背景局限，驻马店人骨子里的传统思想较多，开放程度不高，如“官本位”思想仍然占据社会主导地位，具体表现在人们对政府官员和政务所在地具有潜意识的羡慕和尊重。 小结：把握好目标客户的文化品位和价值取向，是本项目成功的关键点。本项目所在区域即将形成的政务背景，有利于本楼盘以“中央政务区”概念的推广。 3、行政区划分及人口情况 驻马店全市辖确山、遂平、西平、上蔡、汝南、平舆、新蔡、正阳、泌阳九县和驿城区，185个乡镇和街道办事处，总人口836万，总面积1.5万平方公里，其中城市人口约40万人。 4、经济发展与居民消费水平 随着中部崛起的国家发展要求，驻马店作为河南省“4+2”经济合作城市之一，经济发展已逐步进入良性循环轨道，城市功能由生产型向生产服务型转变。一批新兴服务业发展势头强劲，物流、旅游、房地产和文化、中介、公共服务、社区服务等产业都已经成为新的经济增长点。 居民在满足生活需求的前提下，居住需求和精神享受需求也在不断上升，消费领域不断拓宽，生活水平进一步提高。 分析：作为经济产业转型中的城市，驻马店的人均收入偏低，贫富差距大。随着消费水平的提高，人们更加注重生活的享受性和舒适度。随着房屋单价的提升，住宅面积必然减小，房产消费人群在发生转移。本项目所应关注的，主要是以下目标客户群对于居住消费的需求： ●县级市场客户 ●一次置业者 ●外地驻马店人 （二）城市现状与发展的主要矛盾 根据对驻马店市的现状调查，城市现状与发展存在着诸多矛盾，具体表现在： （1）老城区传统生活街区与现代化新城街区的矛盾 一方面，人们留恋传统生活街区的人文与繁华，另一方面，人们又不满足于传统街区的破旧形象，向往新城区的现代与文明。本项目的开发，就是要引导中高端客户率先过上富足的、现代的、文明生活。 （2）较快的城市发展与较少的大型配套设施的矛盾 驻马店目前城市发展较快，大型公共配套设施严重不足。对外的文化经济活动、形象展示与对市民的聚合向心力要求，都需要大型配套设施的完备。本项目所在区域大型配套设施集中，是未来城市居民的汇聚方向。 （3）较高的居家需求与传统住宅供应的矛盾 驻马店市居民已不满足传统住宅，对新居所的需求日益增加。但当前居民的实际住宅状况与人们期望的居所存在着严重差异。 （三）城市未来规划对项目开发的影响 （1）随着城市化进程的加快，驻马店市区的政治、经济、文化中心地位更加凸显，对县乡的辐射力与影响力进一步加强。依据城市规划，2020年驻马店市区人口力争达到100万，成为河南省中部商贸、物流和高新技术产业的中心城市，对本项目的开发带来利好。 （2）“4+2”经济合作的展开，将为城市发展带来机遇，使驻马店市“北扩”的城市发展格局更为明显，同时为了更好的提升城市形象，政府将持续加大对新城区的投资力度，新区的面貌将日新月异，对高端客户的吸引力度进一步加强。 小结：政务区搬迁、“4+2”经济合作计划和驿城北扩的城市发展规划，为本项目的开发带来了积极的推动作用，建议在开发过程中，要有效地引导目标客户认知本地块的居住价值和大区域发展带来的升值潜力。 （一）驻马店市房地产开发总体状况 1、2006年房地产状况 ●2006年，驻马店市场开发量约为70万平方米。 ●2006年，驻马店市场均价（表现价）约在1700元/平方米左右。 ●2006年，置地和建业被市场公认为开发商中的“一级方阵”。 2、北部新区地产改变驻马店人居住观念 目前，驻马店地产市场表现抢眼的北区依然成为开发热点，翡翠城、建业森林半岛、公务员小区的开发和热销，预示着2007年驻马店房地产市场的热点区域仍然是北区，并且增长势头不减。北部地产，这支驻马店市地产市场最具实力的潜力股，正在改变着驻马店人的居住观念。 3、驻马店新都市人居观念改变 北区在发展变化的同时也正悄悄地改变着驻马店的生活方式，北部前进的力量改变了人们的居住观念。 对于大多数驻马店老城区的人来讲，特别是生活水平的提高，人们更加注重生活质量和居住方式，老化破旧的市政生活配套已经