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链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告 研究周期：北京2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同) 样本范围: 北京2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据 北京商品房历经十年发展，不仅大幅改变了北京的城市面貌与生活型态，更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的发展时间，随着北京商品房的大量入市，北京二手房市场亦随之蓬勃发展，时至2009年，北京二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告北京房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。 在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成北京市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度估算北京二手房市场的合理交易量。 购买难易度分析 购买二手房难度更小 1．新建商品住宅总价更高 图 1 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）： 附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表 时间 新建商品住宅总价 二手住宅总价 价差 一手房高出幅度 2007年一季度 126.26 65.34 60.93 93.25% 2008年二季度 203.62 103.26 100.36 97.20% 2009年四季度 297.29 140.37 156.93 111.80% 2010年二季度 385.62 164.51 221.11 134.41% 三年半月均涨幅 6.18 2.36 3.81 161.52% (单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 新房与二手房还款方式比较 2.1新房月还款压力更大 图 2 2007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 2.2新房首付压力更大 图 3 2007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 小结：2010年2季度，新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万，比值达到1：0.42为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2），同时购买第三套房停止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多： 附表2：2010年2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表 购房条件 购房类型 执行利率 最低首付成数 最低首付额度 每月还款额度 首次购房 新房 5.05% 两成 771240 20443 二手房 三成 493525 7631 二次购房 新房 6.53% 五成 1928100 12777 二手房 五成 822542 5451 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 投资风险性 1.新房与二手房购买后的涨跌情况 图 4 2007年1季度至2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 图5 2007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比，可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。总体而言，2009年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年后再售收益远较新房为高，而2009年上半年，新房再售收益已逐渐高于二手房（详情参见附表3）： 附表3购买新房与二手房一年后再售收益对照表 购买时间 新房一年后再售收益 二手房一年后再售收益 2007年 1季度 14% 44.55% 2季度 13% 35.10% 3季度 -6% 15.26% 4季度 -19% -4.85% 2008年 1季度 -25% -9.24% 2季度 -26% -1.92% 3季度 -6% 20.