重新评价城规划中的放宽管制产官民打造出的住宅过剩社会的偏颇现状.pdfVIP

专题报道-“空置房”侵蚀东京 重新评价城市规划中的放宽管制 产官民打造出的 “住宅过剩社会”的偏颇 状 野泽野泽千千绘绘（（东东洋大学理工学部教授洋大学理工学部教授 ）） 野野泽泽千千绘绘 （（东东洋大学理工学部教授洋大学理工学部教授 ）） 面向面向不动产的新不动产的新贷款贷款额 额 面向面向不动产的新不动产的新贷款贷款额额 超过泡沫超过泡沫经经 时期，时期，创历史创历史新高新高 超过泡沫超过泡沫经经 时期，时期，创创历史历史新新高高 作为城市规划的研究者，希望更多的人认识到尽管面临人口减 少、空置房剧增的现实，政府却对继续建造住宅导致的未来风险放任 不管，笔者于去年 11 月出版了《老旧的家 崩溃的城市～住宅过剩 社会的末路》（讲谈社现代新书），而恰巧 2017年2月日本银行发表 的数据印证了拙著的问题意识。 根据日本银行的数据可知，2016 年金融机构发放的新不动产融 资（图 1）达到了自可确认统计数据的 1977年以来的新高12.3兆日 元。顺便说一下，泡沫经济时期的最高额为 10.4兆日元（1988年）， 因此 2016 年发放给不动产新贷款额比泡沫经济时期还多出 2 兆日 野泽千绘 （东洋大学理工学部教授） 元。另外，面向个人的住宅资金等新贷款（分期偿还方式）的总额在 2014 年前后也开始剧增，2016 年为 16.7 兆日元，逼近历史最高纪 录即2005年的 17兆日元。 在这样的背景下，以确定举办 2020年东京奥运会为契机，城市开发热潮、不动产投资信托（REIT） 的活跃、超低利率、作为遗产税对策的塔楼公寓和出租公寓的建设热潮持续不断，甚至还会经常看到郊 外和地方城市也开始开发和兴建独门独户住宅地和出租公寓，甚至让人怀疑那些地方是否真的有需求。 但是，随便增加住宅数量，很有可能导致现有住宅的资产价值、租金行情的下跌和作为二手住宅的 流通性的降低。大家尤其担心，如果出现与实际需求不相符的住宅供求过剩加速的情况，住宅资金的新 贷款金额的剧增倾向会导致日本也出现金融大危机那样的事态。 家庭户数峰值下滑家庭户数峰值下滑和大量遗产继承时代的到来和大量遗产继承时代的到来 家庭户数峰值下滑家庭户数峰值下滑和大量遗产继承时代的到来和大量遗产继承时代的到来 另一方面，住宅总数为 6063 万户（2013年度），相对于家庭户数（5245 万户数），高出了 16%，在 数字上，住宅的数量已足够。另外，空置房数量也一直在增加，据 2013年的住宅、土地统计调查可知， 全国 有 820 万户（空置率 13.5%）的空置房。 据预测，在不久的未来，不仅是人口，日本的家庭户数也将开始减少（图 2），全国的家庭户数将 日本外交政策论坛 No. 31 在 2019 年（即便东京都和爱知县等大城市，也将在 2025 年左右）开始减少。更严重的是，2025 年左 右将迎来 “团块一代 （1947-1949年出生的人）”进入后期老年人阶段，同时发生“团块二代”继承父母 家遗产继承的 “大量遗产继承时代”。在已实现小