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 房地产业 VS 旅游业 营造具有奥林匹克文化特色的澳洲风情社区，设立奥林匹克文化长廊，成为周边富有特色的人文景观和旅游景点； 奥林匹克花园的“泛博物馆”，以文化奠定楼盘的品味和档次，成为一项旅游资源和人文景观； 体育主题公园及香江野生动物园等周边丰富的旅游资源； 事件营销 换个角度切入：广州明星足球赛、奥运文化活动支持等 广州明星足球赛 运动就在家门口 引发对运动、健康 大讨论 演绎事件营销经典 奥林匹克花园 赞助 硬件设计与环境 体育馆 广州明星足球赛 崇尚运动 白领一族 体育运动 足球场 关注体育赛事 足球发烧友 主诉求 运动就在家门口 主诉求 健康、运动 奥林匹克花园在体育赛事方面切入市场，极大地迎合了目标消费者，对赛事与运动关注的同时，引起对楼盘的关注，取得了双赢 项目 启示 从母品牌到子品牌，不断地强化自身的优势和核心能 建立长久的品牌效应； 房地产 + 体育产业的复合营销手段，开创了一种新 的地产营销模式； 整合资源，借势营销，以热点事件提升楼盘的关注度 与形象； 认识： 锦绣香江营销以国际化生态居住社区定位，它的成功归结于八个一流：一流的近 郊区居住方式，一流的国际生态环境，一流的低密度设计，一流的国际接轨资讯 系统，一流的国际化教育，一流的国际化人文关怀，一流的保健服务和一流的国 际水准管家服务。 其承载一种创新与或充满活力的健康生 活方式，以国际化的营销手段取得了成功 “国际化”营销 居住与世界同步 锦绣香江 营销策略 营销策略一：居住与世界同步的广告定位 锦绣香江针对楼盘本身特点进行宣传定位，“居住与世界同步”包括：生 态、居家、休闲、教育、资讯、服务、人文八个方面,8个方面的国际化生 活写照，给消费者留下了深刻的注目率与记忆度 准确的广告定位为锦绣香江热销提供了前提保障 营销策略二：发布联合宣言 锦绣香江的开发商联合提名各大开发商发出了一份宣言，提出摒弃急功近 利的短期行为，要把先进的国际居住理念和社区文化引入本地，并请政府 媒体、公众和消费者对开发行为进行监督 发布联合宣言，其社会效益远远大于商业价值 同时引发了 社会舆论，提升了楼盘的国际形象 * 之营销研究 别 墅 大 盘 别墅大盘分析 营销策略分析 营销案例借鉴 别墅大盘分析 大盘出现的必然性 别墅大盘优劣势 别墅大盘营销特点 别墅大盘营销现状 别墅大盘出现的必然性 土地资源 中心区域向近郊区或城市副中心地带开发，提供了广阔的开发空间 市场环境 市场优胜劣汰，行业洗牌，为有实力的开发商开发别墅大盘提供了市场环境保障 开发商 具有较强经营规模和经营能力的开发商为“别墅大盘”开发提供了思想上和运作上的保 障 必然 别墅大盘优势 易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益； 易于提升地气，形成区位优势，提升板块价值； 易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源， ??? 易于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售； 易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价 值，具有较大的自由度和发挥空间； 易于通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。 别墅大盘劣势 受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利 一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发 二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势 地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区； 销售价格难于把握，尤其首期开盘价格； 销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接； 销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气； 别墅大盘营销特点 规模大 品质高 产品新 树立品牌战略意识 建立项目内涵文化 注重产品的创新 别墅大盘特点： 营销特点： 小盘营销 大盘时代 灵活多变即短、平、快 营销表现为直接的促销 营销讲究灵活、多变、直接 大气势小细节，高举高打又润物无声 注重品牌的打造，营销推广环环相扣 小盘营销向大盘时代过渡 大盘的营销是一个大系统工程 别墅大盘营销现状 别墅大盘消费群体定位空泛化 别墅大盘主题口号化 别墅大盘营销推广粗放化 主题 定位 推广 别墅大盘具有规模效应，其难度主要在于营销的节奏难于控制，现阶段在营销主题、定位、推广上空泛化 别墅大盘分析 营销策略分析 营销案例借鉴 别墅大盘营销策略  卖顶级钻戒和路边卖纪念品一样吗？ 别墅是一种对顶级生活追求的居住方式， 随着国际文化交流和新时代观念的冲击， 别墅的开发理念和市场选择都发生了很大改变 从目前别墅市场的走势来看，