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浅议商业文化地产开发实践 　　摘要：商业文化地产在国内的出现和发展，是我国房地产市场发展到一定阶段的必然产物。案例通过将商业和文化的有机地融合，充分发挥了两者的协同效应，形成了以商养文、以文促商的运营模式，实现了良好的经济效益和社会效益，成为国内商业文化地产的成功典范。 关键词：商业文化地产运营模式 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 1、商业地产是房地产行业发展到一定阶段的必然产物 自90年代中后期以来，住宅类房地产的年开发量以20％以上的速度快速增长，但在开发过程中逐渐出现的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题,使得目前的住宅房地产投资市场出现整体下滑趋势。特别是在国家房产政策打压下，对相当一部分房地产企业来说，住宅房地产行业已沦为“微利”行业。当住宅房地产业平均利润日益减少时，房地产开发商就会去寻找新的利润增长点，进而战略转型。商业地产由于兴起的时间较短，利润空间比较大，在资本利润的驱动下，房地产商把大量资金由住宅类房地产市场转到商业地产的开发中，促进了高端产品的出现和发展。 《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业已经向传统的住宅市场转向了商业。国家统计局公布数据显示，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在出席“中国发展高层论坛2012”年会时也表示，目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力已经显现出来。 众多开发商从住宅市场抽身而全力进军商业地产板块。万科曾指出由于人口红利衰退，住宅市场受政策打压，住宅需求也可能每况愈下，首次置业人口红利的拐点将在2013年出现，住宅地产在三年后将面临需求萎缩。保利地产副总经理胡在新看来，住宅地产未来还有10-20年的黄金开发期，但过了这个时期后，依靠商业地产保持企业竞争力是一个必然的选择。远洋地产行政总裁李明的判断：“未来中国地产行业需要依靠商业地产”。 2、商业文化地产的提出 商业地产是一种继住宅地产开发之后的延伸行为，是以建设商用物业为目的的房地产开发项目，包括住宅的底层商铺、公寓、写字楼的裙楼商铺、大型购物商场、Shopping Mall、主题店、以及商业街等形式。 商业地产在我国经历了五个阶段的发展： 1、20世纪80年代前期，经济体制的改革及商品经济的活跃，刺激原有零散的小商业形态重组，中国的第一代商业形态百货商店开始登场； 2、20世纪80年代后期到90年代，随着消费方式的变革，购物行为变得相对自由和随意，自选超市、仓储商店以中国第二代商业的身份出现； 3、20世纪90年代中后期，商业发展及消费需求进一步升级，已形成品牌的商家进行标准化扩张，中国第三代商业——大型零售连锁商业也随之出现； 4、世纪之交，随着城市商住分离、居住的郊区化、交通网络的发达，出现家庭驾车“一站式”购物消费趋势，经过整体规划、开发以及经营管理的舶来品shopping mall登陆中国，翻开中国第四代商业篇章； 自2010年开始，地方政府提速城市经济发展，对城市综合体等商业项目大开绿灯，大量分布在二线甚至三、四线城市的商业项目扎堆上马。根据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，截止2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米；沈阳目前开发超过10万平米规模的城市综合体项目达55个以上；成都在建的城市综合体总数超过80个，建筑面积接近千万平方米，已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力。发达国家人均商业物业面积是1.2平方米，而上海、广州等一线城市的人均商业物业面积已经超过了这一数字，上海人均商业物业面积甚至超过了2平方米。 在各地如火如荼开发商业地产建设同时，所存在的问题也逐渐显露出来。在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆、盲目上马、重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前进的步伐。而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉、不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。 对于从传统住宅向商业地产转型的开发企业而言，如何克服商业地产运作难点、在激烈的市场竞争中脱颖而出？是企业转型中无法回避的重要难题。按照市场发展规律，市场产品总是从低级形态向高级形态不断发展，商业地产也将不断创新