昆明商业市场调研报告.doc

昆明商业市场调研报告 谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月日一、 昆明商业圈综述 2 二、 六大商圈介绍 4 （一） 三市街商圈 4 1. 区位描述 4 2. 商业特征描述 4 3. 商业板块 4 （二） 青年路商圈 9 1. 区位描述 9 2. 商业特征描述 9 3. 商业业态 10 4. 商铺形态 11 5. 租金情况 11 6. 商圈综述 11 （三） 白塔路商圈 11 1. 区位描述 12 2. 商业特征描述 12 3. 项目地块周边商业情况 14 （四） 小西门商圈 15 1. 区位描述 15 2. 商业特征描述 15 3. 商业业态 15 4. 商铺形态 18 5. 租金情况 19 6. 商圈综述 19 （五） 昆都商圈 20 1. 区位描述 20 2. 商业特征描述 20 3. 商圈综述 24 （六） 螺蛳湾商圈 24 （七） 六大商圈整体分析： 28 三、 竞争商业项目 28 （一） 主要竞争商业项目列表 28 （二） 主要竞争项目案例 29 上东大街 29 东华丽都广场 33 昆明老街 35 （三） 竞争项目交叉分析： 39 四、 地块商业属性分析 40 （一） 地块自身商业属性 40 （二） 分析及建议 40 昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，商圈名称主力店和主营业态 定位和特点 变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚随着步行街的开通、百盛的做强、周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置青年路商圈 以新西南广场、百货仟村、鸿城为代表商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，弥补该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟村走弱以及鸿城的反复经营不善，该商圈的地位持续降低，但街铺依然较为发达，金鹰百货、护国商城的建设，提升该商圈的地位 白塔路商圈 金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈， 完全依靠金龙百货的支撑而兴起， 以定向消费为主，商业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升商圈的商业氛围和辐射能力商业氛围较淡小西门商圈 沃尔玛、美辰百货、街铺等 中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小百货的小商铺处于西市区和主城区的咽喉位置，商业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所之一昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无大的发展空间 螺蛳湾商圈 以批发为主，零售为辅经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货集散地 已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳居中、低消费和批发业务的龙头 三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约25万三市街商圈周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。该商圈附近公交线路有19条，分别可以到达昆明的各个城区。该区域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆百大，这些代表有着悠久的商业历史，因此该商圈的定位一直是中档层面，大众化消费为主。 业态分布 1F：旅游购物（香烟、珠宝、土特产、旅游纪念品），休闲娱乐（迪高、酒吧、茶室），餐饮（茶餐厅、中西餐、特色餐饮） 2F：休闲娱乐（迪高、酒吧、茶室、演艺吧），餐饮（茶餐厅、中西餐、特色餐饮） 3F：休闲娱乐（酒吧、茶室），小型旅社 租售状况 目前尚有零星黄金地段商铺（30㎡左右）转让，但多为投资者炒作之用，转让费10万左右，无大型商铺（100㎡以上）可供租赁。 客户构成 主要租赁者：餐饮、娱乐公司 主力消费群：时尚年轻人较多 总体评价 从片区经营项目种类来看，金马碧鸡坊本身的文化底蕴带动了片区的旅游经济。而作为昆都补充的娱乐休闲，虽然消费不及昆都，但风格并未脱离昆都商业形态，而餐饮主要以特色风味为主，经营状况良好。 优势：1.位处城区中心位置，紧临成熟老昆百大商业片区，人气旺盛。 2.以金马碧鸡坊本身的文化底蕴为依托，形成强大的聚客能力。 劣势：1.位于主城中心，停车位紧缺；城市交通堵塞问题日益严重，进入交通不便。 2.现片区商业基本趋于饱和，进驻经营可能性不高。 3.周边业态复杂，缺乏统一经营管理。 对本项目的借鉴意义 金马坊项目初期规划为旅游购物商城，经营情况并不理想。随着娱乐、餐饮业态的渗透，金马碧鸡坊商业城已逐渐演变成一个与“昆都”相仿的娱乐圈。 业态