抵押课程2013.pptVIP

房地产抵押登记业务知识 黄文辉 主要内容 一、需要提交的材料 二、申请表的填写要求 三、应当了解的一些规定 四、房地产抵押合同的内容 五、常见的问题 六、办理业务容易出错的地方 七、近期推出的业务改革措施 一、需要提交的材料 （一）核准房地产抵押权设立登记（F02） 1．房地产权登记申请书(四)、房地产登记询问表（原件）； 2．申请人的身份证明（复印件）； 3．房地产权证（原件）； 4．主债权合同（原件）； 5．房地产抵押合同（原件）； 6．议价协议或评估报告（原件）； 7．专门材料： （1）土地性质属国有划拔用地或集体用地的，应提交： A．优先补交地价款的保证书（原件）； B．市政府或国土部门批准抵押的文件（原件）； C．属村集体所有的房地产应提交村委会同意抵押的证明（原件）; （2）抵押人属公司、合伙企业、合资、合作企业等企业的，应提交董事会、合伙人会议或股东大会同意抵押的证明； （3）抵押人属国有或国有控股企业的，应提交国有资产管理部门或其上级主管部门同意抵押的证明； （4）抵押人属集体企业的，应提交企业职工（代表）大会通过及其上级主管部门同意抵押的证明； （5）以共有房地产抵押的，应提交其他共有人同意抵押的证明； 8．其他必要材料。 （二）核准国有出让土地使用权或在建工程抵押权设立登记（F01） 1．房地产权登记申请书(四)、房地产登记询问表（原件）； 2．申请人的身份证明（复印件）； 3．房地产权证（原件）； 4．建设用地批准书、土地出让合同、付清地价凭证（复印件）； 5．建设用地规划许可证、用地红线图（复印件）； 6．有在建工程的，应提交建设工程规划许可证、规划总平面图（复印件）； 7．主债权合同（原件）； 8．房地产抵押合同（原件）； 9．议价协议或评估报告（原件）； 10．专门材料（略） （三）核准房地产抵押权变更登记（F04） 1．房地产权登记申请书(四)、房地产登记询问表（原件）； 2．申请人的身份证明（复印件）； 3．房地产权证（原件）； 4．房地产他项权证（原件）； 5．抵押人与抵押权人变更抵押权的协议书（原件）； 6．专门材料：略 7．属最高额抵押的，应提交： （1）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料（原件）； （2）因最高债权额、债权确定的期间发生变更的，应当提交其他抵押权人的书面同意文件（原件）； （四）核准预购商品房抵押权预告登记（H02） 1．房地产登记申请书（四）、房地产登记询问表（原件）； 2．申请人的身份证明（复印件）； 3．抵押合同（原件）； 4．主债权合同（原件）； 5．预购商品房预告登记证明（原件）； 6．当事人关于预购商品房抵押权预告登记的约定（原件）； 7．其他必要材料。 注意事项： 政府对预售商品房的购房资金使用实行监管，要求专项用于预售商品房项目的建设，因此办理该项业务的购房贷款必须划入到预售许可证指定的预售款专用账号中。 该项业务要求按宗（套）办理，不能用多套房共同抵押担保。 二、申请表格填写要求 三、应当了解的一些规定 1、房地产抵押实行土地使用权和房屋所有权同时抵押的原则。 2、下列房地产不得抵押： （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、体育设施和其他社会公益设施；（建设部城市房地产抵押管理办法规定：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产） （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （5）已依法列入征用、拆迁范围的房地产； （6）所有权、使用权不明或者有争议的房地产； （7）依法被查封、扣押、监管的房地产； （8）依法不得抵押的其他房地产。 未经房地产登记机关发证的土地使用权及房屋所有权； 未付清地价款的房地产； 已预售的商品房项目及其土地使用权； 未完成项目建设的划拨土地使用权； 法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的房地产。 3、以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的，应当经市政府批准后方可办理抵押登记。抵押当事人必须出具保证书，保证在处分抵押房地产时，先向市政府补交地价款，然后才能清偿债务。 4、抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值。房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 5、以出让土地使用权及其房屋所有权设定抵押的，抵押权终止期限应当先于土地使用权出让终止期限。 6、抵押人以共有的房地产设定抵押的，应当事先征得其他共有人书面同意。 7、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。 8、抵押权因抵押的房地产灭失而灭失。因灭失所得的赔偿金，应当作