最全最细的临沂西部商圈调研分析,拿来即用.docVIP

市调执行及市调分析结论 一、商圈及商业特征 兰山区西北部（以双岭路为中心）商业圈起步较晚，商圈是在临沂长途汽车站和临沂大学城商圈的带动下开始慢慢的发展起来，商圈商业项目较少，大部分为综合批发市场。 相对于人民广场和涑河老商业区相比，商业价格较低，大型的综合商业项目较少，多为零散的销售点，目前，大型的综合商业项目仅有长途汽车站对面的鸿儒国际文化广场。相对于大学城附近零散的商业来说，汽车站附近的批发市场在汽车站的带动下，成为临沂重要的西城批发市场，商业氛围较为浓厚。 商圈内新兴商业体发展迅速，未建、在建的有汽车站对面的东方购物广场、琅琊王路的葛家王平庄商业街、砚台岭商业街、医专商业区及本项目等。 砚台岭商业特征 地址 临西十路中段 开业时间 未定（在建） 营业面积 社区占地3200亩（约1.73平方千米），总人口：1700户，约4009人；36栋住宅。 商业占地约1.5万㎡，建筑面积不到3万㎡。约110个商铺，200㎡/户左右。 业种分布 沿街商铺，暂无准确定位 经营方式 零售 户型特征 三层，60-80㎡/层，（详见—4照片） 经营特征 东门社区超市、医院、幼儿园已入驻，超市约1500㎡，品类不全，各时间段购物人群均稀少，有蔬菜、水果档，但无货品摆放。其他货架品类均不全或空档。砚台岭酒店已做门头，无装修迹象。南门商业部分在建。 建筑参数 钢机构；层高5米、4.5米； 进深8-10米 面宽6-8米，整体三层 商铺销售 商业：一拖二，3000元/㎡， 住宅：2100元/㎡，阁楼/六楼/1000-1200元/㎡。 产权：集体产权，永久产权期。 商铺租赁 无规划，业主自营或自由出租（居委会反映相当一部分业主为外来户购买） 其他参数 其他配套：休闲广场、社区超市、医院、小学、幼儿园、基督教堂、缅怀馆、便民服务中心、文化大院； 停车位：400； 绿化率：20%； 容积率：2； 安全监控：摄像头120个，联防队35名； 物业费：无 周边 交通：16路（双岭路）；西邻京沪高速路出入口 邮局：中国邮政（工业大道）、中国邮政（临沂大学学生活动中心）、大岭邮电支局（工业大道与大山路交汇处）； 银行：中国农业银行陆王庄分理处、农行澳龙城支行、兰山农村合作银行宏伟支行（工业大道）、临商银行银蒙支行（琅琊王路与前十街交汇处） 公园：中国书法名城、王羲之书法广场、书法广场； 学校：砚台岭幼儿园、砚台岭小学、临沂第十四中学（大岭中学）、临沂大学、医专、临沂经济学院； 宾馆酒店：物流区各快捷酒店； 餐饮娱乐：角沂小吃街、保利电影城、钻石钱柜西部点（工业大道）、凯歌国际文化城（即将转型专业茶叶市场）； 菜市场：沟上农贸市场； 物流：天源物流等物流区； 其他：汽车站、国际水产城、车管所直属分所、兰山大队施救队、小商品批发市场、水产、干果、塑料、建材、板材、化工等专业市场。 商圈小结： 优势： 砚台岭商业街与本项目相邻，直线距离约300百米，东面为大学商圈（角沂商业街），南面是汽车站商圈（商品批发市场），北面是板材区，西面是物流区，交通便利，位置具有一定的优势； 集体、永久产权，房价相对较低，住宅6层的阁楼才800多，其他楼层均价为2000元，且已售完。商业部分均价3000元，一期售完，外来投资户占据相当一部分，具体数据未透露。二期在建，据调研反馈销售情况较为乐观，项目组在后期的问卷调研中也得到相应的信息：老百姓投资意识很强； 社区管理中心功能齐全：治安防范、物业管理、社会保障、计划生育、流动人口管理、群众诉求处、特殊人群服务等保障设施； 周边配套齐全，学校、银行、医疗、酒店等； 劣势： 砚台岭商业街面积约4万左右虽周边尚不成市，人流量稀少，但就砚台岭商业区的体积和建筑结构来看，定位明显为社区商业，地理位置距离各核心商圈但并无任何依存、竞争关系； 砚台岭社区居民据调研回馈数据约1.5万，调研数据本村居民占4000余人，就商业部分的规模、面积来预测，可满足本社区人口的消费，但从经营模式及规划角度，此种业态规模较小，将形成的业态组织无法丰富，产品品类、价格及产品结构，无法达到消费者正常的消费习惯和消费趋向；商业味不足。 无大型商业，虽周边有相应配套，但距离与交通并不方便，区域无能够满足消费者的百货、超市、餐饮、娱乐一站式消费业态。使部分消费者外流，无缘中高端消费人群及商家的进入； 业主可自行转租，将形成自营自发式商业形式，必定缺少统一的规划，不利于街铺发展； 商业硬件设施比较落后，跟不上该区位的消费能力的要求和发展； 一拖二、一拖三户型，单户经营面积过大，将给租户形成一定的租金压力； 相距核心消费力人群较远，其商业体积无法吸引较多消费人群来此消费； 社区消费者对产品的选择方面，价格因素比较明显，期望在选择过程中得到实惠； 角沂社区（大学城商圈）