调整我国农村宅基地使用权制度立法建议.docVIP

调整我国农村宅基地使用权制度的立法建议 　　1.对农村宅基地使用权主体范围的法律调整 　　农村宅基地使用权的主体,现行法律规定为:以户为单位的农村村民,即农户。笔者建议应当将其调整为:农户、城镇居民、法人及其他组织。 　　我国农村宅基地使用权制度的改革,其受益人群将不仅仅是传统意义上的农民,还应该包括广大城镇居民。未来伴随着迁徙自由制度的确立,农村宅基地使用权主体将会发生根本性的变化。“农民”将不再是确定的身份而是一种职业的选择。 [3]伴随着社会主义市场经济条件下工业化与城市化的发展,城乡经济社会一体化将决定社会成员身份的一体化。在切实保障农民安居乐业的前提下,只要是不改变农村宅基地的使用用途,没有破坏其使用的功能,法律应当允许农村宅基地使用权适度地向城镇居民、法人及其他组织流转。 　　此外,立法中应当明确将农户主体与城镇居民主体相区别。因为,宅基地使用权对于农民是具有福利性的社会保障。每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利。而非农民主体的城镇居民,在住房保障方面享有的是国家住房公积金、经济适用房、廉租房等社会福利措施。因此,依据法律平等的原则,城镇居民无权再享有与农民同样的无偿取得农村宅基地使用权的权利。城镇居民可以在城乡统一的建设用地市场,以公开规范有偿的方式,受让农民集体土地的宅基地使用权。 　　法律所赋予农民的特权,是基于农民对土地的劳动付出,以及对我国13亿人口生存基础给予的保障。近些年,随着农村人口的迅速增长,土地微薄的产出无法满足农民追求小康生活的需求。农民们纷纷进城打工,成为了靠工资生活的产业工人。而另一方面,农民在农村拥有可耕种的土地,有自己的房屋。这是一种分割式的劳动力再生产模式。完善农村宅基地使用权的主体制度,有利于顺应亿万农民过上美好生活新期待,为进城定居的农民在处分其房屋和土地时提供更多的选择。 　　2.对农村宅基地使用权取得制度的法律调整 　　现行立法仅允许因继承房屋时发生的农村宅基地使用权的一并转让,以及本村村民之间住房的出卖和出租时发生的农村宅基地使用权的一并转让。尚不允许非本村村民、城镇居民、法人及其他组织,因转让、赠与、出租等方式取得农村宅基地使用权。 　　笔者建议我国农村宅基地使用权的取得应当划分为两类:一是农户基于本村村民的身份,依申请审批程序取得农村宅基地使用权。依据现行法律,农村村民以户为单位,首先向本集体经济组织提出宅基地使用权的申请,集体经济组织依民主议事程序对申请进行审查,审查通过后报乡(镇)人民政府审核,再报县人民政府批准。此种依申请审批程序取得农村宅基地使用权的,是土地所有权人直接让与土地使用权予特定的主体本村村民,属于农村宅基地使用权的初始取得;二是农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式取得农村宅基地使用权。该类农村宅基地使用权的取得,是将土地使用权在土地使用权人之间转移而实现的。 　　对于上述的两种农村宅基地取得类型,相关配套制度应当明确以下几个方面内容: 　　(1) 农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得,应当采取登记生效的原则。 　　虽然现行立法规定农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得,采用的是登记对抗主义而非登记生效主义原则。 [4]但是,为了强化权利取得的确认方式,满足土地管理的客观要求,充分发挥物权登记公示、公信的效力,维护交易安全,农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则,必须进行物权登记。将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。不论是农户依申请审批程序取得的农村宅基地使用权,还是农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式取得的农村宅基地使用权,均应当以物权登记作为权利取得的生效要件。 　　农户依法申请经批准取得农村宅基地使用权的,申请人应当向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出农村宅基地使用权初始登记申请,报县级以上人民政府登记造册,将农村宅基地使用权记载于土地登记簿公示,核发农村宅基地使用权证。农村宅基地使用权的取得自宅基地使用权登记完成时生效。农村宅基地使用权人在申请宅基地使用权登记的同时,应当在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构, [5]申请房屋登记,获得注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。房屋所有权的取得自房屋权属登记完成时生效。 　　(2) 规定“农村宅基地使用金”制度,区分农村宅基地的无偿使用与有偿使用。 　　笔者建议应当在现行立法规定的农户依申请并经批准无偿取得宅基地使用权的基础上,设立以“农村宅基地使用金”为核心内容的农村宅基地有偿使用制度。其立法理由是:农户依申请并经批准取得的宅基地使用权,是基于农民身份享有的保障其居住的权利,实行无偿取得的原则。现行立法规定的每户农民都可