万科,不不做商业地产.docVIP

万科转型：不得不做商业地产 2013-07-01 08:19:32来源：中国房地产报 ■本报记者 刘晓云 西安报道 5月17日12时35分，珠穆朗玛峰8848米顶峰，郁亮双手合十深深跪拜在雪地上久久未起，手中拿着女儿的照片，喜极而泣。 6月27日，西安大明宫，当郁亮看着自己这段视频的时候，仍然泛起泪花。 “我是个比较平静的人，不会特别高兴，也不会特别有压力，但在登山过程中，就在那一刻，拿着女儿照片的时候，真的想哭。”登山之后的郁亮对生命有了 新的理解和感悟，这个理性、刚强的全球第一大房企管理者多了些许柔情与温和，也开始了新的思考，登顶自己人生的珠峰后，万科的珠峰又在哪里？ “世界级的优秀企业意味着什么？万科应该做什么？应该怎么做？还在不断的研究，不断的探索。”从珠峰下来的郁亮想清楚了很多事，不拿地王，坚持主流 定位，保证现金流，就能活下来，也因此让郁亮在银行“钱荒”后万科还拥有超600亿元合作资金而庆幸了一番，企业也不能过分强调资金的效率，有钱才最重 要。 转型：城市配套服务商 做城市配套的服务商，实际上是很多企业及专家认为最适合中国开发商的一个定位。 “目前万科正从产品提供商向城市配套服务商转变，为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考 虑经营垃圾场。”郁亮说，完成这个新的定位万科还需要做很多改变，做住宅已经得心应手的万科，要向服务商转型，关键还在于团队转型的问题，而这是相当困难 的。 这就像三年前那个微胖的中年男人没有想过自己能爬上珠峰一样，现在的万科团队，还没有从住宅开发商的思路上转变过来，一个城市配套的服务商，要跟随 城市发展的各个阶段，做出不同的发展策略及产品，从一个城市初级发展的基本阶段只解决市民基本住房需求，再到城市文化休闲及养老产业，每个城市配套服务需 求也不太一样，有的还处在住宅大发展阶段，有的城市则处在需要发展产业化阶段，工业化大量投资阶段，开发园区阶段……而有的城市的需求则更高一些，需要大 量商业办公楼、文化娱乐、会展等建筑需求，万科要在中国城市的不同发展阶段中调整自己的企业战略。 为此，他在逐步要求万科团队进行从住宅开发商向城市配套服务商这种角色定位的重新转型，“我们要保证自己在任何一个环境中都能存活，就要随时调适自己”。 “比如现在我们不得不做商业地产，就是为了满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能。其实在网购时代，商业购物中心越来越受打击，所以万科对此非常慎重，是没办法才做一点。”郁亮一直坚持认为他还没有发现好的商业运营模式，所以万科不会大举进入商业地产。 在他看来，现在国内持有型物业的回报率是很低的，大量持有也很不现实。万科涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度，“万科更有兴趣的是，来研究如 何成为城市发展的配套服务商。人会逐渐变老，因此养老也跟地产相关，未来万科会成为城市配套服务商，也会参与到养老地产当中。”郁亮说。 而另一个先于同行的战略考虑则是，垃圾场是每个城市发展必须的配套，也是城市发展中面临的一个重要问题，从这个角度来看，万科也在考虑未来会参与到 建造和经营垃圾场的领域中去，能够做成公园式的垃圾场，万科也能够从中获得发展机会，再加上万科有多年研究的绿色环保技术能力，可以在其中得到发挥。 房地产的暴利时代已经结束。尽管身为目前中国最大的住宅开发商，却也在担心当行业瓶颈来临的时候，万科发展的瓶颈也会出现，在万科的第4个10年，万科一定会到天花板的时候。 所以，郁亮说，万科在行业发展将逐渐面临瓶颈的时候还能保持目前的增速，“关于万科在10年内能不能达到万亿元的业绩，这是不可能的，衡量企业不能 只用规模，还有股东回报，利润等等，在未来10年万科必然会碰到规模的天花板，因为住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩。万科之所以转型成为城市配套服务商， 就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的增长点”。 摸索：探路世界级企业 如何为一个城市做配套服务商，万科已经想清楚了，但是，如何从一个中国的大型房企跨越到世界级企业，郁亮真的没有想好。 “成为世界级公司，没有时间表，就像一个没有终点的马拉松，也没有既定的路线，这是我们持续的一个目标。关于路径和目标，目前我们还在制订过程中， 万科仍然在摸索。我们也在研究任何一个世界级公司。”郁亮认为世界级的优秀公司需具备最基础条件即首先是受客户欢迎的公司，另外肯定是一个充满正能量的公 司。 虽然万科一直强调海外市场只是万科战略的一个补充，但从万科的发展路径来看，万科的海外战略其实是向世界级公司迈进的一个铺垫。 郁亮认为，万科选择中国移民比较多的国家和城市做海外市场，在海外发展策略和国内是一样的，非投资客为主，而是以自住为主，万科所进入的旧金山、新加坡等开发市场，都存在很大的刚性需求。 “(海外市场)除了是我们国内市场的补充之外