常奥策划报告-1常奥策划报告-1.doc

xan常州奥林匹克花园 发展策划纲要 第一部分：市场调查研究 1 常州市宏观环境研究 1.1 常州市简介 常州是一座具有2500年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口339万，其中市区280平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、新北五个行政区 常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。 1.2 人口环境 2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定)： 总户数： 118.65万户 总人口： 341.52万人 每户家庭人口： 2.91人/户 老城区总人口： 89.48万人（天宁、钟楼、戚墅堰） 新城板块总人口： 12.15万人 行政区调整以后市区人口： 超过200万（含武进区） 从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(38.23万),且农业人口占了绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。 据调查：常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米，如“十五”期末要达到15平米，人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右，按市区及新区总人口100万计算，总的住房需求量是1000万左右，加上市区危旧改造项目面积150万平方，5年的房地产需求总量不低于1200万平方，平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右，并相继随人口的增加而增加。 另根据市区（加新区）人口按100万人口，2.91人/户计算,约34万户居民，初步估计三分之一的家庭已买了新房，三分之一还不具备买新房的经济实力，三分之一的家庭需买房或换房，那么近几年内将有11万户家庭的购房需求，共有1100万平米左右需求量，则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。 综上2种方式计算结果，近几年年均需求量在200万平米以上。 综上人口环境的分析，项目的目标客户群应着眼于市区及新区，放眼于项目周边包括薛家在内的乡镇。并从整个大盘开发量来讲，加上市区的开发已日见成熟，仅依托市区消化那还不够，周边乡镇的潜在目标消费群的量还较大，还有待刺激消费和引导消费。 1.3 文化环境 常州是一座有着２５００多年文字记载历史的文化古城，华罗庚 刘海粟刘国钧盛宣怀瞿秋白张太雷恽代英李公朴1.4 政策环境 苏锡常地区自定位特大型中心城市以来，规划确定，苏州、无锡、常州中心城市空间的拓展、结构优化等要统一考虑、综合平衡、合理分布； 全市上下要以精心实施“构筑区位优势”、“增强城市功能”、“营造城市环境”和“美化城市形象”四大系列工程为抓手，迅速形成我市城市化和城市现代化管理新格局。一是要围绕做大常州，加快形成四位一体、众星拱月的现代化城镇新格局。要加快实施北进南拓战略，促进特大城市的迅速扩展； 三年建设的主要目标任务。一是完善对外交通，构筑特大城市基本框架，围绕“东西呼应上海、南京，南北沟通浙江、皖西和苏中、苏北”的大交通格局，积极实施“一纵、四横、三环”建设战略。二是拓宽市区主干道，优化城市路网结构，打通出入口，沟通内外环，提高路网关联度，重点新建和改造一批沟通南北的快速交通干道，推进老城区、武进区和新北区的道路一体化。三是绿化净化环境，建设生态城市，为广大市民营造一个良好的居住和工作环境。四是建设一批重点项目，提高城市承载能力，以先进的公用设施支撑现代城市功能。五是以推进四项整治为着力点，切实提高城市管理水平。 道路的拓宽大大的扩大了常州市民的城市心理半径 ，以及市中心北移，利用新区优美环境，政府给了大量的招商引资优惠政策，迅速的积聚了人气，加上大大减低了住房交易的费用和简化了相关办理手续，因此一切利好的政策大大促进了新区的房地产市场发展。 1.5交通环境 在三年中，加大投资力度，新建高速公路７６公里和一级公路１０７公里，新建一批城市快速干道、改造一批城市主干道，进一步完善城市路网结构；城市公交车辆总数达１２００辆，公交线路达60条800公里； 明年要新建西环二路、青洋路两条城市南北向的交通干道；改造拓宽兰陵路、采菱路、凤凰路和武青北路；新建勤益西路等道路和西瀛里地块、青龙生活区的配套道路。新北区要重点建设西环一路、华山路，改造通江大道，新建港口大道、港区大道等干道，并延伸黄河路、河海路和长江路； 1.6 经济环境 平稳、协调、提速,是2002年以来常州市经济