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常奥策划报告-1常奥策划报告-1
xan常州奥林匹克花园
发展策划纲要
第一部分:市场调查研究
1 常州市宏观环境研究
1.1 常州市简介
常州是一座具有2500年历史的文化古城(历史上有“龙城”别称),又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里,人口339万,其中市区280平方公里,下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、新北五个行政区
常州处于美丽富饶的长江金三角地区,与上海、南京两大都市等距相望,有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江,南濒太湖,沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织,连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮,并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。
1.2 人口环境
2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定):
总户数: 118.65万户
总人口: 341.52万人
每户家庭人口: 2.91人/户
老城区总人口: 89.48万人(天宁、钟楼、戚墅堰)
新城板块总人口: 12.15万人
行政区调整以后市区人口: 超过200万(含武进区)
从总体人口环境来看,整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(38.23万),且农业人口占了绝大多数,仅市区内居民对住房的需求量并不大。
据调查:常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米,如“十五”期末要达到15平米,人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右,按市区及新区总人口100万计算,总的住房需求量是1000万左右,加上市区危旧改造项目面积150万平方,5年的房地产需求总量不低于1200万平方,平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右,并相继随人口的增加而增加。
另根据市区(加新区)人口按100万人口,2.91人/户计算,约34万户居民,初步估计三分之一的家庭已买了新房,三分之一还不具备买新房的经济实力,三分之一的家庭需买房或换房,那么近几年内将有11万户家庭的购房需求,共有1100万平米左右需求量,则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。
综上2种方式计算结果,近几年年均需求量在200万平米以上。
综上人口环境的分析,项目的目标客户群应着眼于市区及新区,放眼于项目周边包括薛家在内的乡镇。并从整个大盘开发量来讲,加上市区的开发已日见成熟,仅依托市区消化那还不够,周边乡镇的潜在目标消费群的量还较大,还有待刺激消费和引导消费。
1.3 文化环境
常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城,华罗庚 刘海粟刘国钧盛宣怀瞿秋白张太雷恽代英李公朴1.4 政策环境
苏锡常地区自定位特大型中心城市以来,规划确定,苏州、无锡、常州中心城市空间的拓展、结构优化等要统一考虑、综合平衡、合理分布;
全市上下要以精心实施“构筑区位优势”、“增强城市功能”、“营造城市环境”和“美化城市形象”四大系列工程为抓手,迅速形成我市城市化和城市现代化管理新格局。一是要围绕做大常州,加快形成四位一体、众星拱月的现代化城镇新格局。要加快实施北进南拓战略,促进特大城市的迅速扩展;
三年建设的主要目标任务。一是完善对外交通,构筑特大城市基本框架,围绕“东西呼应上海、南京,南北沟通浙江、皖西和苏中、苏北”的大交通格局,积极实施“一纵、四横、三环”建设战略。二是拓宽市区主干道,优化城市路网结构,打通出入口,沟通内外环,提高路网关联度,重点新建和改造一批沟通南北的快速交通干道,推进老城区、武进区和新北区的道路一体化。三是绿化净化环境,建设生态城市,为广大市民营造一个良好的居住和工作环境。四是建设一批重点项目,提高城市承载能力,以先进的公用设施支撑现代城市功能。五是以推进四项整治为着力点,切实提高城市管理水平。
道路的拓宽大大的扩大了常州市民的城市心理半径 ,以及市中心北移,利用新区优美环境,政府给了大量的招商引资优惠政策,迅速的积聚了人气,加上大大减低了住房交易的费用和简化了相关办理手续,因此一切利好的政策大大促进了新区的房地产市场发展。
1.5交通环境
在三年中,加大投资力度,新建高速公路76公里和一级公路107公里,新建一批城市快速干道、改造一批城市主干道,进一步完善城市路网结构;城市公交车辆总数达1200辆,公交线路达60条800公里;
明年要新建西环二路、青洋路两条城市南北向的交通干道;改造拓宽兰陵路、采菱路、凤凰路和武青北路;新建勤益西路等道路和西瀛里地块、青龙生活区的配套道路。新北区要重点建设西环一路、华山路,改造通江大道,新建港口大道、港区大道等干道,并延伸黄河路、河海路和长江路;
1.6 经济环境
平稳、协调、提速,是2002年以来常州市经济
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