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盈地大厦商业企划方案报告 第一章 市场背景及产品分析 3 一、市场背景 3 二、产品分析 5 1. 调研：北京市同类项目、东四附近同类项目。 5 2. 客源：东城区机关单位、新闻单位、高端客户。 6 3. 环境规划：商场内部交通动线 6 4. 建筑设计：最大程度的体现项目的独特品质 7 5. 产品配置：本项目的特点，优势 7 第二章 产品定位策略 8 一、课题 8 1. 选择招商代理公司、广告策划公司 8 2. 结合代理商建议，选择项目定位方案 8 3. 确定商业招商，办公出租方向，开展招商及媒体推广 9 二、核心观念 9 1. 超越“普通商场”平淡化概念 9 2. 时尚元素和文化元素的联合推广 9 3. 以形象概念为主体、产品细节为辅 10 4. 项目推广与东四文化的联合推广 10 三、卖点整合 10 1. 区位环境概念—— 10 2. 产品概念—— 11 3. 独特设计——项目特点 12 4. 特有元素 12 5. 完善的配套设施—— 12 6. 其它—— 12 四、核心口号（主题口号）——solgon 13 1. 含蓄雅致型： 13 2. 个性张扬型： 14 五、推广形象 15 1. 高品质 15 2. 精致、唯美 15 3. 自然、现代、亲和 15 七、推广策略 15 1. 地域优势服务特定人群 15 2. 项目形象为主，产品细节为辅 15 3. 强调盈地大厦的独特之处 16 4. 采用针对目标客户的宣传之道 16 八、推广手段 16 1. 包装方案 16 2. 广告计划 18 九、推广行动方案 19 1. 准备期 19 2. 实行期 20 3. 强租期 21 4. 稳定期 22 十、盈地大厦2010年具体推广计划 24 （一）盈地大厦推广总体目标：树立高端品质形象，促进产品租赁。 24 （二）2010年盈地大厦的推广阶段 25 （三）推广渠道 26 （四）推广费用 34 附表： 北京市市场环境 市场背景及产品分析 一、市场背景 ?? 二、产品分析 朝内298大厦占地面积4320平方米，总建筑面积4.8万平方米，写字楼面积1.8万平方米，商业面积1.6万平方米。写字楼净高2.7米，标准层面积3155-4146平方米。建筑层数为地上9层，地下3层，其中商业面积为地下一层至地上四层，写字楼面积为地上五层至九层。?项目北临朝内大街，西临东四南大街，紧邻东二环商务带。项目交通十分便利，十多条公交线路在门前汇集，距朝阳门桥仅1.3公里，步行15分钟即可到达环线地铁朝阳门站。离国贸十多分钟车程，开通的地铁5号线东四站毗邻项目西侧，选择本项目交易成本和通勤成本都比较低。???????????? 社区环境规划：融合性全新景观 丰富的文化设计理念，诠释新的人文景观 此项目所处区位有着历史悠久的文脉，皇城文化在这个区域有着极致的表现，文化氛围十分浓厚。美术馆在项目的西北侧，三联书店就在项目的北侧，前面是隆福寺，东边是刘墉相府、南侧是清真寺，项目所处整个街区的气质文化气息十分浓厚，项目定位文化创意类行业的聚集地，同时文化创意也是东城区准备大力支持的行业，不久，东城区以文化立区，文化聚集的态势还在逐渐增强。????????本项目所属东城区，是北京的重要政治活动区，区内集中了一大批中央和地方党政、群众团体和领导机关，中央、国家部级机关，有外交部、公安部、文化部、经贸部、人事部、劳动部、冶金部、林业部、最高人民检察院、最高人民法院、海关总署等20多个单位，市级机关有中共北京市委、北京市人民政府及其所属机关单位200多个。本项目周边主要的政府机关有：东城区政府、东城区人大、东城区政协、东城区房屋土地管理局、发展研究中心、中央编制委员会、国务院新闻办公室、中国公路勘察设计协会、东城区环保局、北京对外经贸委、人民文学出版社、人民出版社、北京市民政局、国家新闻出版署、国家版权局、外交部机关驻外机构服务中心。? 合计 扣除5.5%营业税和12%增值税后： 9、总 结： （1）自持物业长期收益较高。 （2）资金回流慢。 （3）需要投资商、开发商有资金作为支持。 盈地大厦项目商业企划方案： 商业企划方案定位主要方式是通过对周边的市场价格、市场价格项目价格几个步骤完成：周边的市场价格市场价格 2 3 4 王府井 5 东二环 商务带 6 7 西单 8 9 其他 （成交均价来自北京市房地产交易管理网）