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株洲市芦淞区蔬菜公司棚户区 改造工程建设项目 可行性研究报告 二0一四年二月 目 录 1总论 1 1.1项目概况 1 1.2编制依据及编制范围 3 1.3主要规划及技术经济指标 4 1.4结论与建议 5 2建设背景及必要性 7 2.1建设背景 7 2.2建设必要性 8 3项目区域概况 10 3.1株洲市概况 10 3.2芦淞区概况 12 4市场分析与风险分析 14 4.1市场分析 14 4.2市场评估 16 5建设内容与规模 18 6项目选址与建设条件 19 6.1项目选址 19 6.2建设条件 20 7项目规划建设方案 24 7.1总体规划方案 24 7.2基础设施建设方案 26 8拆迁、安置方案 31 8.1编制依据 31 8.2补偿安置方式 31 8.3安置区规划建设方案 33 9环境保护与水土保持 35 9.1 环境保护 35 9.2 水土保持 52 10节能 57 10.1编制依据 57 10.2能源消耗分析 57 10.3能源供应状况 60 10.4节能措施 60 11项目实施进度与招投标 59 11.1项目管理 59 11.2项目实施进度 59 11.3招标投标 62 12运作模式与招商引资 64 12.1运作模式 64 12.2招商引资 64 12.3引资策略 66 13投资估算与资金筹措 67 13.1编制依据 67 13.2总投资与资金筹措 70 14财务评价 70 14.1评价依据及说明 70 14.2收入税金估算 70 14.3开发成本 71 14.4损益计算 71 14.5财务效益分析 71 14.6敏感性分析 72 14.7风险分析 72 14.8社会效益 74  1总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 株洲市芦淞区蔬菜总公司棚户区改造项目 1.1.2建设单位 建设单位：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司 注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼 法人代表：陈新明 株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币15000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为： 单位：万元 股东名称 金额 占比 款项用途 株洲芦淞国有资产投资控股有限公司 15000 100％ 投资款 合计 15000 100％ 1.1.3建设地点 在株洲市芦淞区内，位于铁东路、石宋路以东，东接龙园小区，南至龙泉路，北临铁路沿线。 1.1.4建设内容与建设规模 根据株洲芦淞区规划要求，株洲市芦淞区蔬菜总公司棚户区改造项目规划总用地面积为36267平方米（合54.39亩），改造后总建筑面积143366.19平方米。 本项目主要建设内容包括：拟拆迁棚户523户，安置人口约1569人；拆迁房屋25494㎡；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；完成拆迁地“七通一平”建设；可开发土地出让。 1.1.5建设工期 本项目建设工期为24个月。 1.1.6投资估算与资金筹措 项目总投资28697.29万元，其中工程费用23407.58万元，其他费用70.76万元，预备费用2340.76万元，建设期利息2878.2万元。资金来源为：银行贷款18000万元，企业自筹10697.29万元。 1.1.7财务效益指标 本项目投资税后财务内部收益率(FIRR)：13.43 %；投资回收期(Pt)：2.82年；财务净现值(FNPV )：2136万元 (ic=8%)。 1.2编制依据及编制范围 1.2.1编制单位 编制单位：法人代表：资格等级：证书编号：工咨 发证机关：国家发展和改革委员会，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速 2建设背景及必要性 2.1建设背景 为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁