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【北美购房网】纽约租金7年增长33%,5条建议告诉你如何选择高回报率房产
【北美购房网】
纽约租金 7 年增长 33%,5 条建议告诉你如何选择高
回报率房
美国房地产经纪人协会(NAR)在《2017 年美国住宅型房产国际交易调查报
告》中指出, 2016 年 4 月到 2017 年 3 月间,中国人在美购房再创历史新高,
以317 亿美元的总金额连续第四年稳坐美国房产海外买家的头把交椅。对此,
美国最大的房地产数据平台 Zillow 集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron
Terrazas )在采访中曾表示,投资用途是推动中国买家在美购房的主要原因之
一。谈及房产投资收益,在这个“租售同权” 的新租房时代,租金回报率便是一
个不可不提的关注重点。那么美国哪些城市租金回报率更高? 作为投资人,
我们又该如何选择高回报率的房产呢?
全球各大城市租金回报率
根据 BWC 中文网今年 8 月初发布的信息,全球租金回报率最高的城市为达拉
斯(7.35% )。在前十名的城市中,美国有三座城市上榜,分别是排名第一位
的达拉斯(7.35% ),第六位的洛杉矶(5.8% )以及第七位的纽约 5.08%。此
外,加拿大的蒙特利尔,日本的大阪和东京也都有 5% 以上租金回报率表现,
成绩不俗。然而租金回报率背后究竟有怎样指示与参考价值呢?
该网站在计算租金回报率的过程中,采取公式:实际租金回报率等于(1 年租
金-房屋保养费)/房屋价格,在将房屋保养费忽略不计的情况下,得到上述数
据,因此,所得数据略高于实际,特此说明。
以美国上榜的三个城市为例:
首先,达拉斯(7.35% )。其平均房价为$233,000 美元,在某知名房地产网站
上,达拉斯的房产市场健康指数是 9.7,被称为接近满分 10 分的“非常健康”房
产市场,仅有 0.1% 的负面资产反馈。这样的表现与达拉斯在 2016 年提供了
3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来 6.2%的人口增长密不可分。工作机会增
加和人口增长是促进房地产发展的长期利好因素。
其次,洛杉矶(5.8% )。洛杉矶之所以能超越纽约也并不是空穴来风:这个被
称为海外投资人最喜爱的美国房产投资地之一的地方,房屋租赁市场的表现一
向良好。美国 7 月的租金指数显示,南加州的涨幅为 5.2%,这一数字不仅是该
地区 10 年来的新高,而且远高于 3.9%的同期全美平均涨幅。更为直观的数据
是,自 2000 年至今,大洛杉矶地区的房租涨幅达到 102%,同期全美仅为
72% 。
再次,纽约(5.08% )。纽约在这一数据上的整体表现不错,据curbed 报道,
伴随着经济衰退的结束,纽约租金上涨幅度虽然变小了,但速度并没有放缓,
从 2009 年 12 月至 2017 年 6 月期间,纽约租金平均增长了 33%,年均增长
3.9% 。尤其是曼哈顿地区,受豪宅价格回调整理的影响,租金收益率或呈现些
许上扬趋势。
如何选择高回报率的房
众所周知,美国法律规定,私人财产神圣不可侵犯,因此美国房屋产权是永久
性的。但令人惊讶的是,根据统计,美国人大约 7 年左右就换房一次。由于美
国没有户口的限制,工作地点变化,家庭人口变化,退休养老等方面都有可能
成为换房的原因。然而作为以投资为目的的海外投资者,自然不可能如此频繁
的更换房产。在这种情况下,如何选择适合的房产,以增加房产收益就显得尤
为重要了。那么作为投资房产主要收益的体现,在投资过程中该如何选择有较
高租金回报率的房产呢?或许,我们可以从以下几个方面做一考量:
1. 回报率有长短期收益之分
一般来说,短期收益指的是房屋价格不高,但租金回报率较高的房产。注重短
期收益的投资者较为适合在人口密集区域购置价格较低的二手房。而长期收益
指的则是区域位置好且房价较贵的房产。这样的选择可能短期的租金回报率并
不十分抢眼,但市场潜力与升值空间往往不可估量。对于这类投资者,热门地
区质量较高的商业房产会是一个不错的选择。例如纽约或旧金山等地,这里的
房产价格虽高,但市场潜力与升值空间也相对较大,且抗压力也比一般地区
强。
2. 适合的投资类型
对于很多首次投资美国房产的投资人来说,美国五花八门的物业类型可能会是
一个让人头痛的问题。独栋别墅,联排别墅,公寓,商业用屋,农场和空地等
等,不同的物业不仅在房屋外形与主张权利上有所不同,投资的收益和相关政
策也会存在差异。因此,投资者需要充分了解相关信息,明确自己的真实诉
求,经验主义是万万要不得的。
3. 实地考察的重要性
作为投资项目,物业的实际情况是决定其投资价值的
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