长沙星隆国际广场营销策略报告.ppt

一般地，按照开发的物业类型与可实现的利润价值关系，长沙市场公寓产品可衍生的物业发展方向如下： Part7 商业分析 街铺 项目商业规划： 项目商业集中在在开元路、天华路交汇处广场，设置4层集中式商业，面积约8160平米，前期作为售楼部使用； 1、项目位于规划中的星沙核心商圈； 2、地块西侧为通程广场，东侧为开元路，人流车流巨大。 本地块区域商业价值较高，存在商业的发展机会。 商业定位 SWOT分析 威胁 1、面临周边业态竞争 机会 1、星沙区域唯一的中心商圈所在地 2、星沙工业、企业数量众多，潜在消费群体数量巨大 3、目前星沙商务高端商务服务业态存在。 劣势 1、整体规模偏小，较难形成规模优势 优势 1、星沙县府周边最后一块宗地，交通便利，配套成熟 2、临近城市主干道，昭示性强，人流量巨大 3、新一佳、易初莲花为项目带来大量商业消费人群 街铺 项目商业发展方向： 考虑到项目整体商务公寓的属性定位，易居建议项目商业整体以高端商务配套为主力业态，提升项目整体形象，同时满足区域需求。 街铺底商 高端商务配套 商务配套 临近开元路与天华路地块交通便利，昭示性强，人流量大，建议作为项目明星业态，布置如银行、高端商务服饰、咖啡厅等业态，服务星沙高端商务人群。 项目南向、东向底商作为街铺使用，主要为公寓住户提供盛业配套。 业态分布（1F）： 2F作为中高端商务配套区使用 推荐品牌：金牛角王+星巴克 业态分布（2F）： 3F作为高端商务配套区使用 推荐品牌：冰火楼 业态分布（3F）： 1、商务服务中心设在4层 2、设置多功能会议室（分为10人、30人、50人使用的大中小会议室；并可灵活组合以适应不同会议的需求） 3、商务服务中心业务内容包括： 中英文秘书服务 DHL国际运输服务 企业注册服务 公用资料库 相关涉外、贸易政策咨询 相关会计、律师、报关咨询联系服务 复印、传真、电脑维修等配套服务 业态分布（4F）： 营造优质的商业经营环境 提升商业价值 物业管理的水平依赖政府管理能力，商业经营状况波动较大 对商业的影响 看重商业经营的利益 希望优质的物业管理 可以承受较高的管理费用 关注管理费用 对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感 商家 有效的成本控制，保持合理的利润空间 成本控制无序，造成较大的浪费 成本控制 定期维护设备，预防性维护与维修 设备维护缺乏计划性，事故驱动型 设备管理特点 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 一般需政府补贴，才能保持商业持续经营 盈利状况 管理费用高，经济手段 管理费用低，行政手段 特点 专业公司管理 政府主导管理 管理主体 商业物业管理角度：专业公司管理是比较理想的模式 经营管理模式定位 所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式 商铺销售收益 商铺销售收益 商业经营收益分成 商业经营利润 开发商利润点 商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 协助火聘请专业公司管理工作 负责商业经营与物业管理 开发商职责 购物中心、主题街区 快速回收部分投资 不要求 聘请专业经营管理公司 租售混合或全部销售 所有权与经营权局部分离 产权分散 经营权局部统一 临街铺面 大型百货、购物中心 适用范围 快速回收全部投资 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 资金回收特 不要求 一般移交政府托管 很强的商业经营管理能力 开发商要求 全部销售 只租不卖，或自行经营 租售特点 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 所有权与经营权统一 经营属性 产权分散 产权单一 产权属性 所有权分散，经营权分散 所有权经营权统一 类型 考虑到项目持有部分物业，建议项目采用经营权局部统一的形式进行管理。 经营管理方向 销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。 后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商城的租赁部，但不负责商城后期经营管理工作。 物业管理方向 可直接结合商业、公寓部分聘请一家专业物业管理公司进行统一物业管理 本项目经营管理的模式 1、商业待公寓售罄后再行发售，提升商业价值； 2、三、四层商业采取带租约发售的形式进行，降低客户对高楼层商业的抗性。 考虑到项目1、2F商业持有，3、4层商业发售，因此易居给予商业销售意见如下： 销售策略 桥梁价值 BRIDGE VALUE The end, thanks! 长沙近三年平均年商品住宅销售面积过千万平米，而中心区域项目在这之中决不超过10%！ 长沙市场每年问世的项目品类不同，但相对滞销的绝不是中小户型！ 每过两年就有政策调控，但调控绝不会一直维持！ 销售和去化绝不是本案的目标。我们需要的是价值，高价值的实现！ 易居中国---区域价值标杆塑造者（部分案例） 万国城（09年） 实收均价： 4500元/M2 区域均价： 4000元/M2 康