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合资、合作建房登记问题 　　张甲、张乙系姐弟俩，2007年合资建造房屋一“幢”，上下两层各四间，约定各半所有。土地使用证、建设工程规划许可证载明的主体均为张乙。张甲要求张乙协助办理房屋登记相关手续，张乙予以拒绝。张甲于2012年向人民法院提起诉讼，要求确认房屋的西侧四间（上下各两间）归其所有。法院经审理认为，张甲出嫁后户口并未迁出，仍属当地集体经济组织成员，合资建房的约定符合法律规定，受法律保护，遂判决确认房屋的西侧四间（上下各两间）归张甲所有，在执行过程中并将东西两侧砌墙予以隔开。土地管理部门根据法院判决为张甲、张乙分别办理土地的分割变更登记，现张甲申请房屋登记。对于张甲的申请应当如何办理，登记机构产生了分歧。一种意见认为，张甲与张乙合资建房，并得到了法院的确认，张甲作为房屋的建造人之一，可以直接办理初始登记；另一种意见认为，房屋的批建手续中的合法建造人为张乙，张乙自房屋建成时取得全部物权，张甲根据法院判决继受取得部分房屋的物权，该物权来源于债权的约定，应当先办理张乙的初始登记，然后再办理张甲的转移登记。 合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。 一、合资、合作建房的表现形式 合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。 合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。 1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。 2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。 3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。 4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民独立建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。 5.多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。 二、合资、合作建房的权属分析 合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。 1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。 2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。 3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。 4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照