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商业地产REITs模式探索 　　【摘要】REITs最早产生于美国，它的出现加速了美国的房地产行业的整体升级。目前，对于REITs引进和推行的必要性和紧迫性在国内早已形成了广泛的共识。本文在介绍国外REITs及其运行模式的基础上，梳理了中国监管部门和金融机构对于引入REITs所进行的各种实践和努力，分析了现阶段中国推行REITs所面临的主要障碍，最后提出了信托公司积极布局“准REITs”业务的重要意义和可行模式，以期对信托公司的业务转型与发展起到一定的参考意义。 【关键词】REITs；房地产；商业地产；信托；投资 一、房地产投资信托基金（REITs）简介 （一）定义与分类 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将取得的综合收益按一定比例分配给投资者的投资方式。 按照资金投向与收入来源的不同，REITs可分为权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）。权益型REITs直接投资并拥有不动产产权，收入主要来源于所持有不动产产生的租金和资产增值；抵押型REITs投资于房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收入主要来源于发放贷款所收取的手续费和贷款利息；混合型REITs介于二者之间，即在从事房地产抵押贷款服务的同时，也拥有部分产权。权益型REITs在上述三种类型中占比最大，是目前国际REITs市场上的主流品种。 （二）运作模式 REITs的发起人起初大多为房地产公司，出于避税或资金回笼的需要，将旗下物业打包设立REITs，并通过证券市场公开发行。一般情况下，REITs会委托独立的房地产管理公司和专业的物业管理公司对其所持有的不动产及日常经营活动进行管理，如投资策略、收购不动产、出具年报和公告、管理物业、安排租赁等，并将收取的物业租金及不动产增值的部分作为股利，定期分配给REITs份额的持有人。作为一种投融资的创新模式，REITs很好的实现了房地产市场与资本市场的有效对接，促成了房地产由一个主要依赖于私有资本的行业过渡到一个主要由社会资本支撑的行业。 图1 REITs基本运作模式 二、推行中国式REITs的实践与尝试 近几年，国内越来越多的有识之士认识到我国的房地产行业的进一步发展需要多层次的融资渠道共同支撑，REITs对于中国房地产金融市场的重要意义日益凸显，对于REITs引进和推行的必要性及紧迫性在社会各届已经形成了广泛共识，在市场实践与监管部门积极引导的双重推动下，中国房地产行业的REITs时代也许并不遥远。 市场方面，众多金融机构和房地产开发商在现有政策限制的范围内不断探索，创新性的以信托、基金、私募等模式为依托尝试开展各种准REITs业务，其中比较具有代表性的有：中信-凯德科技园区股权投资集合资金信托计划、平安财富·安睿1号、天津市房地产信托集团第一期资产支持票据等，市场的大量实践为未来REITs在中国资本市场的推行积累了大量的宝贵经验。 政策方面，我国监管部门在2007年就成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”，并陆续开展了大量的理论研究及试点方案设计工作。截至目前，国内主要有两套比较成形的REITs试点方案：一是由中国人民银行牵头、银监会参与制定的“债权类”方案，规定REITs将主要以信托“受益券”的形式发行，即房产商作为REITs的委托人，信托公司为受托人，委托人将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并获得全部信托受益权。随后，委托人将其持有的优先级受益权通过受托人发行房地产信托受益券，并向银行间债券市场的投资人转让；一是由证监会制定的“股权类”方案，即将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。虽然短期内证监会版REITs面临的法律障碍和制度障碍更大，风险防控方面也无法保证，但是从长期来看，这种针对个人投资者、可以在交易所上市流通的股性公募REITs更能满足市场需求，前景也更为广阔。 三、REITs本土化所面临的主要障碍 （一）相关法律法规缺失 法律障碍是REITs在中国推行的最大障碍，现有的《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等虽然可以作为参考，但是对于REITs的性质并未明确，其法律主体地位无法确认。 我国的不动产统一登记制度至今仍没有具体条款出台。《土地管理法》和《房地产管理法》并存的情况，造成房产和地产的登记机关、登记程