最佳与最高：经济影响评估在城市规划中的应用.ppt

两个案例 相似的要求 为什么现在地方政府越来越重视规划所产生的经济效益？ 地方政府日益将城市规划作为城市开发与管理的首要依据； 在实际操作过程中却发现以往的规划实施起来存在诸多问题，尤其是规划对所产生的经济效益缺乏通盘考虑，出现了很多开发不成功的案例。 规划发展脉络 目标：成为规划成功实施、土地成功开发、政府成功管理的重要支撑。 经济影响评估方法综述 虹桥枢纽地区物业规模预测比较 万州江南新区核心区案例 区位： 位于重庆市万州区南岸，面积约5平方公里。是总体规划中的新行政中心。 04年编制完成控规，实施过程中出现一些问题。 经济效益问题 “最佳”评估：合理的物业类型和规模 “最佳”评估：合理的物业类型和规模 科学性 说服力 “最高”评估：经济效益的最高 “不研究空间的规划是无用的规划；不研究社会经济的规划是无知的规划” ——梁鹤年 谢 谢！ * “最佳”与“最高”：经济影响评估在城市规划中的应用 上海分院 孙娟 虹桥综合交通枢纽地区 万州江南新区核心区 共同特征：面向实施的规划。 物业类型 物业规模 开发模式 物业类型 物业规模 经济效益 虹桥综合交通枢纽地区 万州江南新区核心区 规划科学性？ 城市规划 环境影响评估 规划科学性增强 经济影响评估 总体规划 详细规划 区域规划 规划类型内容充实 交通影响评估 ………… …………… 最佳：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。 最高：经济效益的最高。 原理：最佳与最高 内容：物业类型判断、物业规模测算、物业开发模式、开发经济预算等 经济影响评估方法 城市规划 比较研究法 区域分析法 静态预算法 策划公司 企业调查法 区域分析法 动态预算法 经验判断法 企业调查法 总体物业开发规模 区域分析法+经验判断法 仲良联行 仲良联行 单位：万平米 1.能为规划科学判断物业类型和规模提供帮助； 2.没有统一的方法体系。 28 94 194 居住 118 0 0 综合发展 420 471 453 合计 57 0 40 其他 10 10 12 会展 0 47 33 酒店 81 40 29 商业 126 280 145 办公 实际采用 仲良联行 戴德良行 江南新区核心区 上版规划用地布局图 20亿元 30亿元 10亿元 总投资额 住宅用地:30万元/亩 商住用地:60万元/亩 办公用地:26万元/亩 26万元/亩 土地出让价格 91816万元 总计：6520万元 目前已投资 118336万元 约600元/平米 60元/平米 大市政 建设 7万元/亩 12万元/亩 5万元/亩 征地拆迁补偿费 差额 实际情况 原估计 表：核心区土地投入产出比较 “最佳”不符合：规划的物业类型和规模与实际需求不相符合； “最高”不符合：规划对江南新区核心区土地一级开发投入预测偏低，对先期资金流平衡考虑不足。 “最佳”评估：合理的物业类型和规模 酒店会展 14.42 13.12 23.2 11.41 30.31 98.43 面积（公顷） 22.89 文化体育用地 22.89 65.34 商业贸易 40.01 商务办公 68.03 行政办公用地 2 195.21 居住用地 1 建设规模 （万平米） 用地名称 序号 行政办公 江南新区核心区控规：行政中心总用地约为60公顷。 新背景：2005年万州撤销龙宝、天城、五桥移民开发区，对行政办公用地需求减少。 上版规划行政办公用地超过了万州区的实际需求。 行政中心总用地经验借鉴： 泰州新区：40ha 湖州仁皇山：42ha 海口：35ha 万州行政中心总用地规模相对偏高，结合经验该类城市行政中心总用地约40公顷为宜。 商务办公 假设至2020年，15%二产从业人员以及30%三产从业人员对办公楼有需求。2007至2020年新增二产从业人员5万人，三产从业人员12万人，则对办公楼有新增需求从业人员的增量为5万人。 取20平方米每人，则未来对于办公楼需求的增量为100万平方米，如考虑10%的空置率，办公楼的需求增量为110万平方米。 规划新增商务办公楼主要分布在三个区域，即高笋塘、周家坝和江南新区。江南新区为商务副中心，预测江南新区比重约占20-30%。 则江南新区核心区商务办公需求量约30万平方米。 周家坝 高笋塘 江南新区 上版规划商务办公建筑面积40万平米，超过了市场需求。 根据国内各城市人均商业面积（国家平均0.8平米/人，上海1.75平米/人，重庆0.7平米/人）研究，预计至2020年底，万州常住人口人均零售面积达到约1平方米。则万州区需要的大型零售项目的总规模可达100万平方米。 预测江南新区核心区比重约占30%。则江南新区核心区大型商业贸易需求量约为30万平米。 上版规划商业用地23.2公顷，建筑面积为65.34