超高层建筑成运作的外部环境分析-asres.pdfVIP

超高层建筑成运作的外部环境分析 以金茂大厦为例 吴 林 超高层建筑是人类建筑智慧的结晶，是适应社会需求和经济发展的必然产物。现代 城市人口高度集中，城市用地紧张，地价昂贵，为了在有限的土地上最大限度地提供使 用面积，超高层建筑得以迅速发展。超高层建筑还可以丰富城市面貌，建筑师们认为， 超高层建筑不仅地面的利用效率极高，更可以显示国家、城市的实力与远大抱负，因而 现代超高层建筑从一定意义上说是城市现代化的标志。 超高层建筑于上世纪70年代后期在发达和发展中国家逐渐形成高潮，至今仍有方 兴未艾的趋势。现超过300米的超高层建筑已有 幢。上海已建造的第二幢超过500 米的“环球金融中心”。英国、俄罗斯，阿联酋等数国也都在积极准备建造数百米以上 的世界高楼。 超高层建筑投资巨大，运转复杂，影响深远，在一定程度上体现了一个城市乃至一 个国家的风貌。作为典型的外向型经济体，其与当地的外部经营环境紧密相连。 中华第一高楼——金茂大厦位于上海浦东陆家嘴金融贸易区，高420.8米，是世界 著名高楼，集办公、酒店、观光、会展、娱乐、购物等多功能于一体，装潢豪华，设备 先进，是高智能的现代化摩天大楼。营业八年来，金茂大厦以酒店经营、楼宇租售、旅 游观光三项主业为依托，不断超越预期的经营目标，完成了创造现金流、打造自身品牌、 创建现代企业制度的常规建设。现年经营收入21亿，净利润4亿，净资产回报率两位 1 数以上。金茂大厦以其强大的对周边地区的影响力造就了上海楼宇经济的领导地位，强 大的品牌效应，得到了市场的认可。 金茂大厦能够在较短的时间里实现发展，固然取决于其业主金茂集团所具有的先进 的管理理念、完善的治理结构、创新的运作方式，特别是其强大的整合外部资源的能力。 而大厦所处的外部经营环境亦为其管理提供了这种优越的条件和有力的支持。一直为管 理者们所意识。正可谓是“好风凭借力”。 本文通过分析金茂大厦实现发展所利用和依托的外部经营环境，揭示出超高层建筑 在进行前期的可行性分析、论证时，应对该超高层建筑所在地的区域经济发展状况、人 文环境、地理位置及发展前景做深入的分析，谨慎决策，才能为今后整合外部资源打下 良好的基础。 一、超高层建筑应与当地的经济发展形成互动 在美国等西方发达国家，楼宇经济是在以建筑和汽车等高度发达的主业为依托的基 础上发展起来的，超高层建筑往往都是集酒店、办公、购物、餐饮和娱乐为一体的综合 性建筑，对于当地的经济发展水平要求较高，因而超高层建筑一般位于较为发达的中心 城市。当今世界最高的10幢超高层建筑均分布于所在国的经济中心或最大港口：纽约、 香港各有2幢，3幢在芝加哥，上海、高雄、吉隆坡各有1幢。 上海作为全国经济发展的龙头，2001 年人均国内生产总值达到 4500 美元，相当于 世界上中等收入国家（地区）的水平。至2001年末，已有123家中外经营性金融机构 集聚金茂大厦所在的陆家嘴金融贸易区，证券、期货、产权、房地产等要素市场交易量 不断扩大。西门子、阿尔卡特、汤臣、华源等一批跨国公司地区总部和国内大企业（集 2 团）总部相继进驻，会展和旅游功能进一步拓展，每日有大量的来自国内外的商务、考 察、观光群体，这为金茂大厦的会展和商务活动提供了广阔的空间。 浦东的外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区等都创造了大量的人流、 物流和资金流，使浦东初步成为境外投资者、经营者集中之地，每天进出浦东的各类外 籍商务人员有3万人次。这为金茂大厦的君悦大酒店带来了大量的客源。 经过12年的开发开放，浦东已成为世界制造巨头的汇集地。以通用、福特、英特 尔、IBM、惠普、法雷奥等为代表的上千家知名制造企业的进入，使新区逐渐成为国际 品牌产品的制造地，国际会议和国际会展数量大大增加。1999 年《财富》论坛上海年 会、2001 年 APEC 会议、上海六国元首会议、亚洲开发银行理事会 2002 年年会、2003 年全球福布斯会议