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浅议房地产项目进度管理 　　【摘要】一个好的房地产项目要有一个合理而详细的项目规划，而工期计划又是项目规划中的一个重要方面。工期计划为项目的顺利实施提供了指导方向，但在项目实施过程中存在着诸多不确定性因素，这些大都会拖延项目的工期计划，此时进度控制就显得格外重要。而一旦发现项目进度拖延，就必须采取合理的措施加以修正。 【关键词】工期计划；项目活动；进度控制；进度拖延 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 前言 房地产项目进度管理主要指在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行中经常检查施工的实际进度情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生的原因和调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至房地产项目竣工验收。房地产项目的进度管理目的是确保房地产项目项目的既定目标工期的实现，或在保证施工质量而不增加施工实际成本的条件下，适当缩短施工工期。 一．影响房地产项目进度的因素 对于房地产项目进度的影响因素，一般认为有人为因素、技术因素、材料和设备因素、机具因素、地基因素、资金因素、气候因素、环境因素等。其中人的因素是最主要的干扰因素，最常见的有两种情况，一是项目经理对项目的特点与项目实现的条件认识不清。二是项目参加人员的工作失误。 二．做好房地产项目进度管理的具体措施 1．合同措施 (1)工期的确定。一般来说。合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目招投标时，由于房地产项目工期紧迫，建设单位通常不采用定额工期而根据自身的现实需要提出要求工期，并由此限定投标工期，只从价格上选择相对低价者中标。多数施工单位为了实现中标这一首要任务。忽视房地产项目造价与合同工期之间的辩证关系。因此，要求工期的科学合理和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用，将有利于减小建设单位在进度目标控制中存在的风险。(2)工程款支付的合同控制。房地产项目进度控制与款项的合同支付方式密不可分，工程进度款既是对施工单位履约程度的量化，又是推进项目运转的动力。房地产项目进度控制要牢牢把握这一关键，并在合同约定支付方式中加以体现，确保阶段性进度目标的顺利实现。(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的；而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的，两者概念不同。因此，合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件，即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。在房地产项目进度控制中还要判断延期事件是否处于施工进度计划的关键线路上，才能获得合同工期延期的批准。若延期事件是发生在非关键线路上，且延长的时间未超过总时差时，工期延期申请是不能获得批准的。此外，合同工期延期的批准还必须符合实际情况和注意时效性。工程进度的实施 2．设备、材料及资金供应 减少业主供料．给施工单位以充分的自主权。便于施工单位灵活掌握．随即应变。也避免扯皮．规避因业主供料对进度的影响和因此而引起的索赔。对确实需业主供应的设备、材料如电梯、消防设备、智能化设备等．建立设备．材料供应商资源库，发挥建设单位大综采够优势，选择重合同守信用的供应商作为合作伙伴，建立战略联盟长期合作。明确相关责任单位和责任人．制定切实可行的供应计划，对加工订货周期长的设备、材料要早计划、早安排、早动手，未雨绸缪，保障供给，另外还应有充分的预防和补救替代措施，建立应急预案。业主在项目的建设前期应筹措足够的建设资金，安排科学合理的资金计划．建立良性循环资金链．作好营销工作，适时预售和预租，使投入及时转化成产出和收入。形成资金的良性循环，滚动发展，保证项目建设各阶段的资金供应，规避因资金问题引起的风险。选择资金实力强的施工企业和材料设备供应商作为长期合作伙伴，建立战略联盟，风雨同舟，有难同当，有利共享，保证开发项目的进度，实现房地产开发产业的健康发展 3．提前下手．尽早安排配套工程 在项目的前期，作好供水：供电：燃气：排污、道路。排污、道路；景观、绿化等基础设施的调研．如政府手续的办理以及市政配套工程的安排。在项目的设计阶段，充分考虑和市政基础设施的接口和配套，协同和各专业和专项设计的动作，通盘考虑，综合平衡。在工程建设过程中，涉及垄断行业的施工要提前下手 尽早安排 在配套施工前检查各种施工条件是否具备．在配套施工中教育各参建单位牢固树立协作和服务意识．树立大局观念，制定相关的制度和措施，对影响项目建设进度的关键点、关键线路积极协调，强力推进。 4．预控建设环境．消除不利因素 （1）政府关系． 随着政治体制改革的不断深入，政府各职能部门都在逐渐健全和完善，政务公开也使政府各职能部门的职责明确，效率提高，企业