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浅谈中国企业房地产近况和发展趋势 　　【摘 要】近年来，企业房地产作为一个在中国渐渐兴起的概念，逐步纳入了高管们的眼帘。中国企业在海内外的迅速扩张也带动了企业房地产的发展，使之成为公司战略中不可或缺的重要因素之一。全球化令中国企业的商业问题与发达国家越来越相似，所以我们不妨借鉴国际企业房地产的趋势，来分析并预测中国企业房地产的发展动向。 【关键字】企业房地产；发展趋势 企业房地产，是指非房地产企业，因日常经营活动所需，购买持有或租赁使用的房地产物业。典型的企业房地产组合是由一个总部和若干分支机构组成，其中的业态既有办公楼厂房，又有零售商铺。1房地产是企业很重要的固定资产，如何管理好这部分资产对企业的经营管理有着深远的影响。在国外，比较先进的是美国，早在19世纪60年代，就已经有了企业房地产的相关研究，并陆续在企业中实践发展。在国内，随着企业房地产资产规模的激增和全球化所带来的中国企业海外扩张需要，使企业房地产的概念也正越来越受到重视。 一.中国企业房地产资产规模的快速增长及海外扩张 根据国际房产咨询机构仲量联行发布的《2012年中国公司企业房地产调查报告》显示，中国经济的发展正处于以制造业为主，向以服务业为主转变的过程中，企业房地产（资产）在各地区的覆盖现状为，一线城市占76%，二三线城市分别为78%和50%，港澳台地区仅30%。未来三年，大多数受访的中国企业预计将会扩大其房地产资产规模，且其中93%的企业表示将侧重于国内扩张占，由于一线城市的发展趋于饱和，未来的发展主要是二、三线城市，预计增长分别为87%和84%。有78%的受访企业称只考虑在国内进行扩张。同时，15%的企业表示将同时扩张国内及海外市场。在增长的物业类型上，85%的受访企业将增加对办公空间的投资，77%将加大对商铺的投资，而67%则将提高对厂房的投资。 图1 现阶段中国企业房地产布局与增长预期 数据来源：仲量联行 由于全球化一体化进程的深入，中国企业与西方企业所关注的商业问题越来越相似，预计在未来三至五年中，中国企业无论在组织结构，亦或是工作方式，乃至外包形式上都将向发达国家的全球发展趋势日益趋同。随着中国企业对外包服务及其对企业价值的逐步了解，中国公司的企业房地产部门在分析国内外市场环境、制定房地产战略以及界定其职能方向等各方面实际情况时，会从现在的完全由内部管理慢慢向部分外包模式过渡。 二.目前及未来影响中国企业房地产策略的主要因素 在中国企业中，有机增长（Organic Growth）2、成本压力，提升品牌形象以及同业竞争，是当今影响企业房地产策略的最主要因素。 1.企业的有机增长与成本压力 企业期待快速发展，同时也不得不关注成本控制的问题。2013年一季度中国经济增速小幅回落，中国经济面临下行趋势的迹象初显。自2008年全球金融危机以来，宏观经济形势一直不容乐观，且对中国企业的影响逐步加深扩散。这对企业的营业收入、市场资本总量和生存前景带来了严重而又迅猛的影响，尤其是如今的中国银行业，作为最早受到冲击的行业之一，促使银行和金融机构必须最先采取应对措施。 作为金融机构的企业房地产人员，笔者切身体会到的这些措施主要是着力于成本的控制和削减。企业会审时度势，一方面放缓分支机构的设立，不再一味开拓新店，而是考虑将业务量发展不大的店铺迁址。另一方面，企业从以市场化战略为中心的战略正逐步转变为以成本为中心的战略，从而导致办公设施相关投资的减少。 2.企业通过房地产管理提升品牌形象 企业通常会进行品牌策划和战略规划来提升品牌形象，提高消费者对公司及其产品的认知度，树立企业良好的品牌形象。企业的零售店铺自然是形象中最大的“面子”工程。不难发现，许多跨国公司的店面装修风格全球统一，可以在消费者心目中留下鲜明的印象，也是很好的企业形象宣传。当企业的业务或战略规划做出调整时，也可以通过改变店铺的招示牌和装修风格来传达许多相关信息。在这个过程中，企业房地产部门的协调管理必不可少，从设计到施工都需要将公司战略规划和市场营销意图贯彻在装修风格中。中国的品牌连锁业已十分普及，随着我国企业对企业房地产的重视和管理水平的提高，也将把企业房地产管理融入到品牌管理中去。 3.同业竞争与外包服务的普及对企业房地产的影响 同业竞争通常是公司考虑战略时必须关注的问题。从跨国企业房地产的发展轨迹和社会分工的细化可以发现，无论从战略管理的角度，还是从成本控制的压力来看，企业纷纷引进了部分外包的组织结构形式。据全球企业房地产协会CoreNet统计，目前一半的中国企业仍采取各地区分散式企业房地产管理模式，未来三年内65%的中国企业将采取更为集中式的管理。另外，目前53%的企业完全由内部人员管理其房地产服务