物业管理费收缴难问题探析.doc

物业管理费收缴难问题探析 　　【摘 要】依照党的十八大的重要指示，深入贯彻落实科学发展观，将“以人为本”的科学方法论观点用于物业费收缴工作中，本文结合当前我国部分城市物业管理公司的现状及出现的问题，对业主和物业管理公司两个重要因素进行分析，并以人性化的管理服务方式使得物业费收缴难的问题得以有效解决。 【关键词】物业管理；物业费；沟通；忠诚度 假如说在90年代，人们尚没能把买房认为是生活里的一件大事，那么在迈入21世纪的当今中国，购房已成为了众多朋友的头等大事。商品房市场的不断涌现，使我国老百姓对这个特殊消费品的兴趣更加浓厚，与此同时也暴露出法律在这一特殊消费过程中出现的死角，物业管理与业主和物业公司的利益息息相关。物业费收缴难度大是当前物业公司面临的突出问题。 一、当前我国部分主要城市物业管理费收缴现状： 因拖欠拒交物业管理费由物业管理公司对业主提起的诉讼，在北京某区每年有上千个，拒该法院统计3年内此类案件增加近十倍。如此惊人的数量，不得不引起我们的关注。 对于物业管理费，10个小区就会有8个小区为此伤透脑筋，而且一个小区里约有高于30%的费用难以收取，这是为什么呢？“购房前物业部门宣传的各种服务和应有的居住环境与现在大相径庭。无论是绿化覆盖还是电梯车位，都给我们生活带来不便。交如此高的费用大家得到了什么？.难道我们就因一天上下个电梯，一年就得交几千块吗.？！”[1]这是来自广大业主的内心独白.愤愤不平之势可见一般。 西安市雁塔区大寨路的华府新桃园小区的樱盛物业管理公司也正面临这一难题，小区是新建高层，每栋30层，有三部电梯，但平时仅有一部或是两部可以使用。2012年10月到11月竟连续几日3部电梯同时瘫痪，导致业主上下班极为不便，给老人出行造成不小的麻烦。加上首次供暖，又有管道漏水等问题的出现，使得近半月业主无暖气可用。很多业主到樱盛物业办公室去要求退还物业费、暖气费等等的费用。如此的情况对物业管理费的正常收取又是雪上加霜。 二、对物业管理费收缴难问题的分析： 针对以上问题，究其原因是源于物业管理和业主两方面，现做如下具体分析：（一）业主方面，部分业主拒交或希望少交物业费的理由是： 1.业主不在此居住，出国或另有住房，对于一位拥有小区产权的某些业主，不能以不在这里住就拒绝交纳服务费用[2]，因为小区的服务是不可分的，物业服务是的服务所以这类业主应该支付物业管理费用，这个费用的交纳就需要物业公司积极主动寻找各种方法，而不能以小区有多少比例的人未交纳费用而降低自己的服务标准[3]。 2.业主对开发商更改规划方案不满意，迁怒于物业服务部门，在实际生活中经常能遇见此类问题，物业管理公司和开发商往往是一体的，分了两个名头.业主们在住进房子后发现开发商之前承诺好的各种绿化及相关附属设施都不知去向，更别提安静的居住环境和空气质量了。正由于如此的落差，只好采用拒付物业费这个方式来发泄自己的不满情绪。 3.业主对服务内容认识不足，总以为所有的事都应归物业管。加之业主在长期居住后的“遭遇”也激发了矛盾的出现，小区发生家庭被盗，车辆丢失，楼道卫生没有清理，维修申报久拖未决。而这类小区通常又是没有业主委员会的，广大业主又不能组织起来共同和物业公司一起协商解决问题，所以大家只能用这种消极的方式来抗交物业费，来表达对这种收费和服务不对等的抗议。[4] 4.业主对物业客户服务人员的工作态度及办事效率不满意，电话告知房屋漏水，家中遭抢，车辆堵塞公共出行通道等事件处理解决时间长，效率低等，给广大业主造成身体、心理、时间以及经济上的损失。对于物业方面的怠慢及员工态度的不满也是业主不缴纳物业管理费的诱因。 （二）现实中部分物业公司并没有真正的有效的完成自己的工作 1.物业管理人才匮乏，专业化程度低[4]。目前来说物业从业人员大多来自同行业不同部门，或是其它单位的职位调动，对于新的环境和工作只是进行了简单的学习，没有进行专业的培训，对于物业管理的运作程序、管理措施和技术保障所掌握的知识水平较低，即使是刚从学校出来的大中专毕业生，在学校学习的只是物业管理的相关理论并没有什么实践经验。据调查显示：物业管理人员中只有26.3%的有物业管理从业资格证，有技术职称的只有21.2%，其中，有高级职称的不超过12.5%；而且学历在大专以下的物业管理人员中专门学习过物业管理的人更少，这就使物业管理的整体服务水平同业主不断增强的服务需求不相适应[5]，影响物业管理的健康发展。 2.物业管理的法规体系缺失。虽然在我国已经出台，但是对某些地区的物业部门而言，物业管理条例的具体细则迟迟没能推出，因此会给它的实施造成困阻，当问题出现的时候没有具体解决的规章，在一定程度上影响物业部门的处理问题的效率和效