加州水郡营销策略(参考).ppt

营 销 策 略 方 案 —— E-HOUSE 2009.6 市场分析篇 1 推案策略篇 2 目录 整体市场 市场竞争 市场分析篇 1 新江湾板块市场 09年市场略有回升，但未来走向仍处博弈中 全市供求 09年成交上升，但较之07年水平有差距，楼市仍在博弈中 09年3、4、5三个月的成交量出现了明显的回升 虽然比08年成交水平有大幅上涨，但是与07年全年高位成交量的水平仍有差距 09年弄否保持高成交量，复制07年全年高位成交水平尚难定论，楼市走向仍然处于博弈中 数据来源：网上房地产 全市供求 供求比结构性虚高，市场全面回暖价格上涨的市场动因缺乏 09年供应大幅减少，而成交上涨，导致了供求比的结构性上扬 09年供求比的大幅攀升，而价格走平，未随着供求比的波动而上扬；楼市的全面回暖、价格的上扬的市场动因不足。 数据来源：网上房地产 未来走向 09.5出现小阳春以来的首次下跌，未来楼市走向仍然处于博弈中 09年初始整体楼市全面的复苏，刚性需求大量释放 成交量创新高，达到历史峰值水平 成交量创新高，达到历史峰值水平 首付两层的实施，贷款政策宽松 税费相关政策的调整，交易购买成本下降 后期预判 整体经济走势不明朗，刚性需求能否继续释放 09.5下半月供求双跌，价格微挫 首付控制日趋严格，贷款全面收紧 预计后期不会有新的促进政策出台 09.5整体楼市出现了下挫，而从影响楼市走向的各因素来看，也发生了一定的变化；整体楼市能否延续增长，或就此下跌，尚难以定论，楼市走向处于博弈中。 前期情况 整体市场 市场竞争 市场分析篇 1 面临全方位的竞争，但09年板块内同期竞品供应量少，市场空间大 08年存量 890万㎡ 09年一季度 去化250万㎡ 09年一季度 新增148万㎡ 09年全年预计 新增1100万㎡ 09年预计剩余新增供应量1740万㎡ 预计09年后三季度的实际供求比为 1：0.4 市场供过于求明显，市场竞争激烈 全市竞争 预计09年剩余新增约1740万㎡，实际供求比1：0.4 数据来源：网上房地产 空军 建发 仁恒 城投 城投 华润 铁狮门 九龙仓 合生 所属方 其他出让方式，土地价格不确定因素多 土地未入市 预计约2000000 淞沪路政立路原机场地块 其他出让方式 未动工 220000 淞沪路地块 20000 未动工 65000 D3 其他出让方式 未动工 75740 C4 其他出让方式 未动工 81000 C6 6677 一期面市后期将陆续推出 185000 橡树湾 7500 开始动工 1310000 F 12500 未动工 100000 D1 5617 推出二期，后期将陆续推出 104480 合生江湾国际公寓 楼板价格 目前状况 未来供应面积 项目地块 目前已知的未来供应量已经达到了215万㎡原军方用地约200多万方也将陆续进入市场合计供应面积达到400万方以上，板块内部竞争激烈。 合生、橡树湾两项目距离整体交房时间将近，即使按照08年的推案进度，预计09年推案量合计也不少于10万㎡，目前绿城、仁恒项目已经进入施工阶段，随着大量项目的建成以及土地的入市，预计在10、11年将出现供应高峰 虽然楼板价攀升，但是有大量非招标地块，尤其是未来空军地块，土地成本可能十分低廉，传导到售价，对整个板块的价格形成影响 板块未来竞争 未来供应量超过400万㎡ ，09年预计不低于10万㎡，竞争激烈长远 九龙仓10万㎡ 有拼接户型的操作实例 楼板价格12500元/㎡，成本高 大户型、拼接产品已成必然 绿城与九龙仓的合作项目 仁恒6.5万㎡ 有拼接户型的操作实例 楼板价格20000元/㎡，成本高 大户型拼接产品已成必然 一贯的高端开发线路 橡树湾18.5万㎡ 一期为拼接户型 后期可灵活变动，拼接组合 城投15.6万㎡ 容积率0.7预计90不超过40% 非90产品面积不低于9.4万㎡ 板块内已知的，可能与本项目面积段近似的，非90产品的总供应量可能达到45万㎡ 板块同类竞争 已知的板块非受90限制产品的供应量可能达45万㎡以上 竞争中的机会 09年预计两项目新推，合计60000㎡，市场空间大 土地未入市 空军 淞沪路政立路原机场地块 60000平方米 合计 未动工 建发 淞沪路地块 未动工 仁恒 D3 未动工 城投 C4 未动工 城投 C6 预计推案量20000平方米 华润 橡树湾 开始动工 铁狮门 F 未动工 九龙仓 D1 预计推案量40000平方米 合生 合生江湾国际公寓 09年下半年推案预测 所属方 项目地块 结合板块内各项目的工期、前期推案，09年下半年度，预计板块内只有合生与橡树湾两项目有新推；且两项目的新推量约60000平方米，总量较小，本项目的市场空间较大，竞争体量较小。 合生江湾 价格激进滞销，存量大