如何保护房地产企业商标权.docVIP

如何保护房地产企业商标权 　　观察全国各个楼盘的名称，就会发现不少楼盘案名与其他城市的某些楼盘相同或近似，例如“东方银座”不仅名字相同，字体也一样。而今典集团的苹果社区最近在石家庄有了另外一个版本，并且除了案名，就连“青苹果”、“红苹果”、“转基因苹果”的创意都被“石家庄苹果”复制了。而潘石屹所开发的“现代城”也被全国各地林林总总的“东现代城”、“西现代城”、“后现代城”搅得头痛不已。作为一个楼盘的名称或者商标往往是开发商投入上百万或上千万得到的创意，花了上亿或者数亿精心打造的品牌，代表着开发商的实力、信誉、质量、服务等多重内涵的载体。而面对着林林总总的“李鬼”，一些开发商也有意识的去注册了自己的商标，以期得到法律的保护。也有一些开发商向法院提出诉讼打假，正本清源。然而，当“李逵”在法院面对“李鬼”时，却发现“李鬼”们有着72般变化，以下将结合案例进行分析。 一、案例介绍 案例一：2003年，深圳美地公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，状告上海龙仓公司、上海外滩公司侵犯其“香榭里CHAMPSELYSEES”注册商标专用权——本案被媒体称为“中国房地产商标侵权第一案”。 2004年9月，上海市第一中级人民法院判决原告深圳美地公司败诉。 案例二：2004年8月，万科集团向浙江省杭州市中级人民法院提起诉讼，状告浙江绿都公司侵犯其“四季花城”注册商标专用权——本案因原告在国内业界的地位和声名而倍受关注。2005年1月，浙江省杭州市中级人民法院判决万科集团败诉。 案例三：2004年8月起，“东海花园”商标权人深圳东海公司在全国范围内陆续对广州、佛山、威海、宁波和杭州5座城市“东海花园”的开发商提起诉讼，创下国内房地产商标维权被告数量之最，再次引起媒体和业内的高度关注。据媒体报道，目前这5宗诉讼中已有3宗下达了一审判决，深圳东海公司的诉讼请求仅在威海法院获得支持，在佛山、宁波则被法院驳回。 案例四：2003年11月，重庆协信集团将重庆南岸天骄公司告上法庭，指称重庆南岸天骄公司在某旧城改造项目中以“天骄花园”名义从事楼盘开发、销售侵犯了其“天骄（及图）”注册商标专用权——本案被某媒体称为“重庆地产商标第一案”。2004年5月，一审法院未支持原告的诉讼请求；原告随后提起上诉。 看到“李逵”们纷纷败在“李鬼”们的大斧下，我们不由地对于房地产商标的保护产生疑问，为什么房地产商标不能得到有效保护，其原因到底为何？ 二、商标权不能得到有效保护的原因 1.房地产商标的保护始终存在局限性 因为依据我国《商标法》第3条的规定：“经商标局核准注册的商标为注册商标，包括商品商标、服务商标和集体商标、证明商标；商标注册人享有商标专用权，受法律保护。”另据《商标注册用商品和服务国际分类表》（《商标注册用商品和服务国际分类尼斯协定》）的规定，房地产商标仅能在服务类注册。具体而言，《类似商品和服务区分表》载明，第36类“保险，金融，货币事务，不动产事务”中的不动产事务主要包括不动产管理人对建筑物的服务，如租赁、估价或筹措资金的服务；第37类“房屋建筑，修理，安装服务”主要包括建造永久性建筑的承包商或分包商所提供的服务，以及由个人或组织为修复建筑物或保持原样而不改变其物理或化学特征的服务。国家工商行政管理总局商标局《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》（商标函[2003]32号）进一步指出：在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于第37类，以“商品房建造”申报；销售“商品房”的服务属于第36类，以“商品房销售服务”申报。因而上述房地产企业开发的楼盘商标也只能申报为服务商标。换言之，房地产企业为开发项目注册的商标实际上限于建造、销售、出租、管理等不动产服务活动，不能保护开发项目本身，即无关楼盘或小区的名称。 2.地名使用权与注册商标权发生冲突，各地地方政府的地名办批准的“楼盘地名”实际具有“楼盘商标”的作用 按照国务院《地名管理条例》及各地地名管理实施办法的有关规定，除行政区划名称、重要的自然地理实体名称和居民地名称，对国际公有的新的自然实体报国务院审批外，一般地名的命名、更名由各地方县（区）级以上的地方政府审批，特殊的各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称，在征得当地人民政府同意后，由专业主管部门审批。地名管理的地域性决定了不同行政区域之间完全可能存在相同的地名。两个不同行政区域内使用相同名称的开发项目，若都没有注册商标，在现行法律框架下不存在相互侵权问题；如果发生跨区域法律冲突，可以提起反不正当竞争之诉，处理时应适用“在先使用”原则 （同一行政区域内适用“申请在先”原则），即先使用、先申报的应优先保护。在“香榭丽CHAMPSELYSEES”商标案和“四季花城”商标案中，被