房地产税收一体化管理操作实务-湖南地方税务局.PPTVIP

一、房地产税收一体化管理模式 房地产税收一体化管理 依据：国税发[2005]89号 管理模式——十六字方针： 1、政府总揽 政府牵头抓总，赋予相关部门职责； 2、部门协作 部门配合，按照政府文件履行征税、协税职责； 3、先税后证 办证人必须经税务机关录入完税信息才能办证，房地产管理部门必须凭《房地产税收管理证明》归集办证档案； 4、一体管理 “纳税审核”被纳入办证流程，实行计算机管理。 二、房地产税收政策 房地产开发经营主要涉税环节 一、前期开发 二、工程建设 三、房屋销售 四、项目清算 （一）开发前期税收政策 前期开发 税收管理流程 管理要点 1、企业设立 1、税务登记； 2、纳税申报；（股权转让） 3、税款征收。 企业股权变更登记 2、购地 1、纳税申报；（土地出让转让） 2、税款征收。 1、纳税义务确定： （1）出让： A、出让方：印花税； B、承受方：印花税、契税、土地使用税； （2）转让： A、卖方：营业税、城建税、土地增值税、所得税、印花税、教育费附加等； B、买方：印花税、契税、土地使用税。 2、土地过户登记，《土地使用权证》报备。 3、规划设计 纳税申报。 《建设用地规划许可证》报备 4、立项报批 纳税申报。 立项批文报备 5、拆迁安置 纳税申报。 《拆迁补偿协议》、拆迁补偿支付凭证报备 开发前期难点政策问题 1、股权转让 （1）自然人股东转让股权 个人所得税： ①国税函[2009]285号 ②国家税务总局公告2010年第27号 土地增值税： 国税函〔2000〕687号 （2）法人股东转让股权 企业所得税： 财税[2009]59号 开发前期难点政策问题 2、土地转让 土地增值税： 对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。——湘地税发〔2010〕25号 开发前期难点政策问题 3、投资联营 土地增值税： 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。——财税[1995]48号 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。——财税[2006]21号 （二）工程建设税收政策 工程建设 税收管理流程 管理要点 1、工程招投标 纳税申报。 工程预算文件、工程施工及监理合同报备。 2、工程施工 1、税务登记。（施工企业税务登记） 2、纳税申报。 3、税款征收。 1、施工企业登记管理： （1）本地施工企业税收管理； （2）外来施工企业税收管理。 2、建筑安装税收涉及税种：营业税、城建税、土地增值税、所得税、资源税、印花税、教育费附加、水利建设基金、公会经费等。 3、《工程施工许可证》、工程竣工结算文件报备。 工程建设难点税收问题： 1、工程总包与分包管理。 2、外来施工企业所得税管理。 （三）房屋销售税收政策 房屋销售 税收管理流程 管理要点 1、房屋预售 纳税申报。 《预售许可证》、《房产（总）证》报备。 2、房屋销售 1、纳税申报。 2、税款征收。 1、房屋销售纳税义务确定： （1）销售方： 营业税、城建税、土地增值税、所得税、印花税、教育费附加等； （2）购房方：印花税、契税。 2、房屋产权分户登记。 房屋销售难点税收问题： 1、房地产成本费用核算及税务处理 国税发[2009]31号 企业计税成本核算的一般程序如下： 　　（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 　　（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 　　（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 　　（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算