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从江夏区看我国农村宅基地使用权流转宅基地使用权是农民的保障性和福利性财产权，法律对其行使方式设置了种种限制。随着城乡一体化进程的推进，农村宅基地闲置、无序流转等问题日益凸显，尤其是在城乡结合部，农村宅基地使用权流转频繁，并已经形成一定规模的隐形交易市场。农村宅基地使用权流转面临着制度供给和现实需求相矛盾的难题，亟待解决。 农村宅基地流转中存在的问题 本调查考虑地点距离城区远近及经济发展水平高低，选择距离湖北武汉中心城区最近的远城区——江夏区作为研究区域，进行相关资料的收集，以考察城市化进程中城乡接壤地带农村宅基地使用权流转问题。 据江夏区国土资源局提供的统计数据，江夏区农村居民点人均占地面积215.2平方米，远高于武汉市农村居民点人均用地173平方米的水平，也略高于湖北省农村居民点人均用地213平方米的水平。其中，农民宅基地占据了农村居民点用地的大部分。可见，江夏区农村宅基地利用规划混乱、占地面积超标、一户多宅及宅基地空置等现象仍然突出。 江夏区农村宅基地用地呈现一定的波动趋势，1975年以前户均宅基地面积基本呈下降趋势，1976-1980年户均宅基地面积达到最大值373.83平方米，随后呈现逐年下降趋势，2006-2010年达到历年来的最小值户均285.46平方米，但农村宅基地户均面积仍然远高于国家规定的户均150平方米的水平。同时，农村住宅容积率呈逐年增高态势，2006-2010年达到0.95，这就造成了农村宅基地资源的巨大浪费。 所谓宅基地使用权流转，是指宅基地使用权人将其依法对集体所有的土地的占有和使用，利用该土地建造住宅及其附属设施的权利，通过出租、互换、转让或者其他合法方式在使用权人与他人之间的移转。 目前，农村宅基地流转中存在以下几个主要问题。 （一）宅基地使用权主体无序易位 根据我国宪法、物权法、土地管理法、担保法等法律规定，农村宅基地和自留地、自留山，属于集体所有，经批准归农户使用。大多数农民出卖房屋所有权，连同宅基地使用权一并移转，既未经集体所有者许可，也未经土地主管部门批准，房产过户登记手续亦未办理。农村宅基地的所有权主体虚置，受让房屋的所有者同时成为集体宅基地使用权的主体，架空了作为宅基地所有权主体的“集体”的终极处分权，加上目前对此并无有效的制度约束，这就导致宅基地使用权主体无序流转易位，宅基地使用权性质因“地随房走”原则而呈现私有化的异变。 （二）宅基地使用权隐形交易导致收益流失严重 宅基地是农民福利性和保障性资本的表现形式之一。农民所获取的是宅基地所有权裂变出来的占有权、使用权、收益权和有限的处分权。问题在于，村民出卖住宅事实上包括出卖宅基地使用权，其收益既包括房产现值，也包括宅基地使用权价按“地随房走”的流转收益。但是，宅基地权价未能与房产价有效分离，而是通过隐形不对称市场交易转移到了房产的交易之中，交易双方“心照不宣”地以宅基地权作为房产交易流转成功的前提条件，其讨价还价是通过宅基地权价的隐形交易收益增加（相对出让方），减少成本、分散交易风险（相对受让方），以及双方隐形收入的增加而得以实现的。这里，受让方本应另行分摊的宅基地使用权交易成本被免缴，且通过隐形对价折扣回来，这意味着降低了房屋交易成本；出让方则获取了宅基地流转的额外收益，这种降低成本、增加收益的隐形价格交易即为宅基地所有权主体依法应取得的土地流转增值收益。与此同时，交易双方通过隐形市场交易逃避了依法应缴纳的所得税、增值税等税款。 （三）“小产权房”、“种房子”现象造成国家、集体及农户土地资本产权收益分配格局错位、秩序紊乱 “小产权房”问题目前在国内大多数城市均有存在，且有愈演愈烈之势，虽然中央三令五申“小产权房”不受法律保护，但各地仍然冒天下之大不韪顶风建设。而在城市城乡结合部和城中村，农民借城区改造拆迁之机，大量“种植房屋”现象也暗流涌动，赚取政府和开发商的开发补偿费用。“种房子”现象蔓延导致房地产征收、开发、交易的混乱，生成了“城乡结合部”、“城中村”利益分配格局严重失衡的“怪病”，同时还滋生了农村基层在土地领域的腐败。 农村宅基地流转中问题多发的原因分析 农村宅基地使用权流转过程中存在诸多问题的深层次根源在于： （一）农地产权制度顶层设计有缺陷 目前，我国农地（宅基地）产权制度安排的缺陷在于：（1）土地产权实现形式固定单一。（2）土地所有权主体虚置缺位，且未赋予农民直接控制持有农地的法律地位，引发所有权主体难作为、利用“主体资格”乱作为，使用权主体“搭便车”等现象，致使流转农村土地（宅基地）使用权非法的禁令形同虚设。（3）集体土地产权（宅基地权）流转失序，房屋产权交易与宅基地流转相混淆，两权不分、收益分配不规范，造成宅基地公有性质异化，国家收益流失；城乡土地流转市