法律谈判(课件).ppt

一、主 体 关于合同效力的法律规定 审查主体资格的注意事项 案例1：管道销售合同案 买方：福州某开发商 卖方：湖北某管业制造公司（总公司）、某管业销售公司（子公司） 标的：各种规格的温泉管道，金额1千余万 合同签订：总的原则性合同与制造公司签订；具体的供货合同有的与销售公司签订、有的与制造公司签订； 合同履行：供货 ：制造公司、销售公司都有 货款支付 ：两家公司都给过，有交叉，总公司供货、款付子公司；或相反，无法一一对应，拎不清； 原告：湖北某两家公司共同；被告：福州某开发商 诉讼请求：追索欠款400余万元； 原告证据：两家的合同、总供货凭证、欠款总数。 案例2：周某购房合同 概况：周某（买方）看中开发商售楼许诺：物业管理公司——香港百盛公司。于是，与开发商补充约定：解除商品房买卖合同的条件：“开发商须于2001年12月30日向买方出具与香港百盛签署的物业管理协议文本，若届时管理公司不是百盛，买方有权退房”。后开发商未履行承诺并与他人签订了物业管理协议，引发纠纷： 买方起诉要求退房，理由：解除合同的条件以成就。 开发商抗辩认为协议约定的解除条件无效。理由二条： ① 只有业主委员会才有权选聘物业管理公司、签订管理协议，而开发商则无权； ② 香港百盛公司系香港的公司，无权在大陆经营物业。  3、避免为合同以外的第三方设定履行义务条款。 案例2：王某设备租赁合同案（河道疏浚施工合同） 福州市内河整治指挥部（发包方、建设方） 河道疏浚施工 承包合同 福州市建友工程公司（承包方、施工方） 转包合同 深圳河道疏浚公司 →江苏河道疏浚公司（声称代表深圳方） 设备租赁合同 王东金（个体户，具体提供设备并施工） 二、审查法律关系 审查法律关系应注意的几个问题 案例3：新代公司与北园村征地协议 概况：1995年，新代公司向北园村征地。新代公司乐意少出点资金；北园村乐意依靠新代有一个长期的收益。于是，双方就其中一块土地的征地补偿费200万元做如下处理：征地方免交200万元征地补偿费，北园村再加300万共500万转为投资： 双方签订合同约定：“由北园村出资500万元在新代征用的土地上建一座厂房及购买10台注塑机，并将厂房及注塑机出租给新代使用，新代每年固定付给北园村租金100万元，租期10年，10年后若继续使用可续租”。 纠纷：10年后，新代停止履行，北园村委要求继续“租赁”并支付每年90万元的“租金”，否则拉闸断电收回房屋设备。厂房已由新代办理产权证。 分析法律关系——征地补偿？投资建房？合资经营？借贷？租赁？ 三、审查合同条款 合同条款明晰，避免使用非法定的、非行业通用只有自己看得懂的名词，前后名称用语一贯性，切忌产生歧义。 案例5：某行政机关购房合同纠纷案 概况：某行政机关（甲方）与某房地产开发商（乙方）签订购房合同，购买某小区临街面一栋写字楼及楼下2219平方米的地下室，总建筑面积14320.61M2，单价每平方米3300元，总金额4725.8万元。已交房并办理了产权证。因甲方欠购房款200余万元未付，开发商起诉请求付款。起诉后，甲方发现，地下室系按车位办理的产权证，仅有720M2。于是提出反诉，要求退还多收的购房款485万元（2219M2－720M2＝1469M2×3300元）。 案例5：某行政机关购房合同纠纷案 《商品房买卖合同》有关地下室的买卖条款： 1、甲方购买商品房系“启富花园”4#楼，包括2～13层及地下室（地下室2219M2），总建筑面积14320.61M2，平均单价每平方米3300元，总金额4725.8万元。 2、根据甲乙双方划定专用地下室（附图）建筑面积2219M2按房地产办证规范仅按位（车位）办理24个车位产权证。 3、甲、乙双方同意地下室2219平方米，每平方米售价3300元，总价款732700元，体现在双方签订的合同格式文本中，为按位计算24个车位买卖单价