201211_深圳_东海商务公寓_产品客户人群购买限制条件分析.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 东海国际中心-商务公寓产品客户人群购买限制条件分析 深圳中原事业七部 ShenZhen.11.2012 一、境内非深户购买限制:首付5成，利率上浮10%，年限10年 境内非深户购买东海项目产品类型，没有受到限购令的限制，产品属性为非三限产品。对于客户购买本项目，只是在购房贷款上，需要首付五成，贷款利息上浮10%，贷款年限不能超过10年。 目前，基准利率为7.08%，上浮后为7.755%. 二、境外人士购买限制：个人-一套住宅；公司-非住宅房屋 境外与港澳台人士，在购买非住宅产品时适用政策相同，故两者购买情况分析相同 购买限制 　　　境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。境外以及港澳台人士在境内购买办公物业（或类似东海这样的商务公寓类型物业）只能通过在该住宅所在城市注册公司或者境外公司在境内该城市设立分支和代表机构。 　　　而境外公司在该城市设立分支和代表机构来购买此类住宅，需要查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还要查验： 有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。 境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。 在申请购房结汇时，还必须严格遵守《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》中，提交相关繁琐的材料，操作空间极低。由于实际使用存在诸多不便，实际境外个人或机构极少采用境外公司名义购买。 三、解决办法：以公司名义购买，一次性付款 解决方法 目前相关案例产品针对境外人士购买，一般都是购买人在项目所在城市注册公司，然后以公司名义进行购买。而以公司名义购买办公性质公寓的银行贷款，根据《国家发改委关于境内外资银行申请2012年中长期外债规模有关问题的通知》，限制外资银行针对企业贷款。 相关贷款只能在国内五大行申请，具体要满足：公司在深圳本地注册超过2年以上，进出帐超过贷款额度。可以在建行与农行进行企业购房贷款。需要提供繁琐的证明材料，以及相关关系的疏通，操作性极低，故现市场上公司名义购房绝大部分为一次性付款。 目前注册公司购房大部分为一次性付款，如果存在实际问题必须通过贷款购房，必须疏通银行关系，个案办理。 四、公司名义购买操作研究：注册公司一般需时1.5-2个月 目前购买此类产品，通常采用直接在项目所在地注册公司，该程序房地产开发商及代理商不会直接参与，而由客户解决注册公司问题。 （一）注册公司的程序及时间： 名称预先核准 需5个工作日； 设立验资账户，注资，需3个工作日； 验资证明，需3个工作日 注册登记及办理组织机构代码证与税务登记证，需15个工作日； 设立基本账户，需3个工作日。 　　以上共需29个工作日，因为意外情况，可能需要延长一定时间。设立公司的全程大约需要一个半月到两个月。 （二）设立公司可能遇到的障碍 一般人注册公司注册遇到最大问题是住所证明与验资报告。经咨询公司注册的代理公司，代理公司可以负责解决住所问题，并办理验资证明。 五、公司名义购买产生税费 费用名称 金额 契税 总价*3% 抵押登记费 50元/套（个人购买）；80元/套(公司购买) 按揭合同印花税 总价*0.5‰（买卖双方均需支付） 房产转移登记费 50元/套（个人购买）；80元/套(公司购买) 交易服务费 按建筑面积3元/平米（买卖双方均需支付） 贴花 5元/套 营业税 非普通住宅满五年的，按销售总价与购买总价的差额征收5.55% 所得税 具体细则不详 港、澳、台及涉外人士须缴纳买卖合同公证费及按揭合同公证费，费率按公正处标准收取 2012年10月1日以前非住宅类物业按照成交价征税。 2012年10月1日起，非住宅类物业按照评估价征收税费，目前：二手房契税、印花税按过户价计算，费用较少；营业税、所得税可以避税； 10月1日之后，二手房契税、印花税、营业税按照评估价过户，所得税征收额度不详，过户税费将大涨。 Thanks for your attention Wish you a good day! Code of this report | * ?