中原天地源盛唐商务大厦写字楼项目营销策略报告PPT.ppt

目标 背景 背景 背景 中心西区以科工贸为一体的成长型企业为主 市场同类写字楼客户借鉴 本项目客户情况 策略全程 策略全程 客户购买行为分析模型 策略全程 企业竞争力高峰论坛 邀请郎咸平先生进行企业竞争力演讲 1、购买多层客户谈判期：项目的施工前期，项目的部分内部结构还允许调整的阶段，此阶段将针对有愿意购买几层的大客户，可根据客户提出对产品的部分修改要求，进行调整，以满足这类客户的需求。 2、购买整层客户洽谈期：在进行前一轮大客户的谈判后，紧接着就需要开始与部分较具实力的投资客进行洽谈，以购买整层的客户获优先洽谈权。 3、项目开盘前期：以购买半层或大面积的客户为优先洽谈，针对只买单个单位且面积较小的客户，在项目开盘后再进行销售 4、开盘进入销售期：针对以小面积单位需求居多的自用客户 费用预算 各项营销费用预估 深圳金融企业拥有或冠名的办公楼 现代金融业已经被列为深圳四大支柱产业之一，深圳市政府将从各个方面全力支持金融业的发展，而随着蔡屋围片区的升级改造和中心区的加速假设，金融企业将在深圳拥有更多属于自己的独立办公空间。 写字楼平层单位面积分割标准 内部原则—— 核心筒通道位置对于企业形象展示面及标识性的提升作用 人流动线的便利性 柱、梁的排布，避免梁柱对空间使用的影响 外部原则—— 景观资源较佳的位置可分割较大面积的单位 视野开阔度较佳的可分割较大面积的单位 朝向佳的位置可分割较大面积的单位 平面处理办法 策略全程 卖给谁 卖什么 怎么卖 毙客四重奏 出货方略 营销节点铺排 分割方案 A B B F G H E 4、5、7、8、10、11、14、16F平面图 277.76 E 277.76 H 95.00 G 160.65 F 96.12 B 383.4 A 分析： 同一平层单位面积跨度较大，不利于形成纯粹的商务氛围，影响项目形象提升； 综合素质并非最优的单位，面积最大，不利于体现产品价值。 平面处理办法 策略全程 卖给谁 卖什么 怎么卖 毙客四重奏 出货方略 营销节点铺排 可灵活组合空间，便于投资客转让 前期可与需求整层的大客户谈判，整体销售满足投资客户的需求；后期价格攀升后，总价提高，可拆分销售，吸引自用客户。 有关立面推货策略，总体原则： 中低层小面积分割出售，高层大面积分割或者整体出售。 注：价格策略要等爬楼后，做比较打分，另外通过对客户反应进行测试后方能最终确定。 策略全程 卖给谁 卖什么 怎么卖 毙客四重奏 出货方略 营销节点铺排 等等 盛唐大厦难道只有这么一种常规的思路么？ 是否有所突破？？ 我们的新想法 我们再次简单回顾盛唐大厦的写字楼指标： 项目位于车公庙片区；（区位优势，交通便利） 雄踞泰然九路与滨河大道交汇处；（良好的昭示性） 建筑面积为21594平米；（体量适中） 写字楼共16层，标准层层高为4米，配备6部电梯；（中高档写字楼标准） 大客户 寻找大客户 大客户定位 销售阶段 我们应该注意到，深圳有着这样一批企业： 它们有着雄厚的实力； 它们是企业生物链的顶端； 它们掌握资本； 它们在意企业形象； 它们是写字楼最优质的客户； 它们就是金融类企业 金融类的客户是最重视形象的企业群体，它们最有能力一掷千金,它们此前在深圳不乏整栋购买的先例，包括中国民生银行、光大银行和新华保险大厦。 大客户 寻找大客户 大客户定位 销售阶段 深南大道7088号 招行大厦 深南中路中信城市广场 中信大厦 红岭南路 建行大厦 罗湖区建设路 南方证券大厦 深圳市中心区 新华保险大厦 深南东路蔡屋围 中国农业银行大厦 深南东路蔡屋围 中国人民银行大厦 深圳市竹子林 光大银行大厦 深圳市中心区 兴业银行大厦 新洲十一街 中国民生银行大厦 深南路与上步路交汇处 深圳平安银行大厦 深南东路5047号 深圳发展银行大厦 地址 写字楼名称 大客户 寻找大客户 大客户定位 销售阶段 第一创业证券 4111.12 中心区 国信证券 5454.78 中心区 深圳证券交易所 39200 中心区 招商证券 4847.92 中心区 华安财保 5908 中心区 太保、中保、太平人寿、民安保险 8056.2 中心区 中国平安保险 18931.14 中心区 持有公司 地块面积 所属区位 未来深圳市金融企业独立办公楼 大客户 寻找大客户 大客户定位 销售阶段 案例示范： 金运世纪大厦，地理位置优越，位于中心西区深南大道旁。写字楼体量约为3.7万平米 。2007年上海浦东发展银行曾意向整体购买，但终因体量及价格问题没有谈拢。 大客户 寻找大客户 大客户定位 销售阶段 从前图罗列可以看出，深圳的金融业同独立办公楼有不解之缘，未来是金融类企业的高成长阶段，有政府的支持，越来越多的金融业公司拥有自己的独立办公楼。 但这远远不能满足深圳金融类公司的需求 盛唐大厦