商业地产资金链和其管理.doc

商业地产资金链和其管理 　　目前，国内在商业地产层面的研究主要集中在商业地产现状问题、开发运营模式、国外融资模式的借鉴等方面，从资金链角度剖析商业地产发展中问题的文献很少。因此，急需从国内商业地产发展现状出发，用新的角度去看待并解决这些问题。 一、商业地产资金链特性 在开发融资和投资运营整个过程中，商业地产对资金的依赖性相较住宅项目更为突出，主要体现在以下几个方面。 （一）资金需求量更大 与住宅相比，商业项目建筑形式较为复杂，设计规范要求更多，因而消耗资金量也更大，而回款却不如住宅地产快，重于长期的稳定现金回流。此外，从市场形势看，越来越多的开发商或出于自身对项目所在区域的定位，或因为政府的需要，更倾向于修建大型购物中心摩尔、城市综合体项目，这些动辄十几万平方米的建筑资金需求量相当大。 （二）融资难度更大 由于商业地产项目资金需求量大，则更需要多元化融资渠道，但就目前中国的金融环境而言，不像国外金融环境成熟，各种现有融资渠道都有其局限性，特别是对中小型企业来说，试验新型融资方式难度很大也没有这个能力，融资的压力对于商业项目资金链的平衡更为艰难。 （三）资金回流慢，资金链较长 商业项目相较住宅项目，除去工程形式本身比较复杂外，建设时期长、前期环节多，比如招商环节，报批报建的各个细部节点等，一般开发周期至少在两三年以上，即使是以快速流转、基本无土地储备而著称的万达地产，建设一个万达广场的时间也最少需要18个月，更遑论其他开发商。 而在项目后期运营过程中，资金链被进一步拖长，商业地产建成后又不能像住宅一样进行快速销售，利用回款再投资，而是利用租售结合的方式，投资回收期普遍在8～10年左右，较长的投资回收期间只有租金收入，同时要承担不小的运营开支，如果前期规划不合理，会导致此项开支不断增加，甚至超过租金收入，市场风险极大。 （四）资金不可预测风险大 房地产开发中，不同的阶段会涉及到不同类型的风险，比如政策风险、管理风险、融资风险、设计风险、建设风险等，这些风险会对各个阶段的资金链管理造成影响，其风险比住宅项目体现得更为明显，影响更为长久。 二、商业地产资金链结构 （一）基于开发流程下的资金流动 商业地产的一般开发流程是获取土地-项目定位-规划设计-项目融资-项目招商-项目销售-施工建设-运营管理。在实体开发建设这一条主线之外，资金流动这一条线也是与之平行开展，商业地产初始资金投入量大，前期资金流出节点多，后期资金回收时间长，这些特点决定了基于商业地产开发流程的资金流动情况与住宅地产的差异，如图1所示。 （二）资金流出 根据商业地产开发流程来看，成本费用的主要流出环节在获取土地阶段有土地款的支付，项目定位阶段的规费，规划设计阶段的规划设计费、前期工程费，项目建设阶段的建设费用，运营阶段的运营成本，其中土地费用、工程建设费用是整个环节支出比较大的几个费用。 根据商业地产的开发过程，投资成本可以用图2表示。 （三）资金流入 根据商业地产开发流程来看，资金流入环节主要是获取土地的土地款融资部分、项目定位阶段的土地抵押贷款、项目建设阶段的施工方垫资、项目销售阶段的销售回款、运营管理阶段的租金回笼以及资产打包上市的获益部分。 融资渠道上，商业地产不同于住宅地产，投资规模大，投资周期长，资金回报率稳定但缓慢，因此开发商对于资金的需求量比较大，需要多途径的地产融资方式。与国外相比，国内的融资结构还比较单一，主要是自有资金和外源资金为主，而外源资金主要构成是银行开发贷款和经营物业抵押贷款。最近几年，针对商业地产领域或者房地产领域的金融政策不断紧缩，一些开发商不得不寻求新的融资方式，自己成立基金公司或者是和类似的金融机构合作，如金地集团首个房地产基金已经募集完成，阳光新业也开始寻求自己的基金公司，而金融街控股则寻求和北京银行、国开行进行合作，开发代建，后者为它带来合作基金。 三、商业地产资金链管理内容 （一）资金链管理目标 商业地产资金链管理总体目标就是保证资金链能够一直保持平衡，正常流动，不在中间某个节点出现断裂，也最好不出现某个节点现金沉淀过多的现象，会造成资金使用浪费，这是基本的目标，更高的目标则是加快资金流转，提高资金周转率，保证资金使用的最优化，利益结果的最大化。具体来说，从资金投入链考虑，需要拓展融资渠道，保证投入充足。从资金运营链考虑，需要合理制订资金使用计划，致力于收支平衡。从资金回笼链考虑，需要加快资金回笼效率。 （二）资金链管理具体内容 商业地产资金链管理从宏观上说就是从项目融资、投资、资金回收、税收等方面进行管理，实质上是对资金从来源、流出等一系列计划、控制、监督等管理过程，