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国家宏观经济调控和房地产政策准则化 　　[摘要]2012年以来，国家对房地产经济的宏观调控取得初步成效，一路走高的房价正朝着政策预期的方向逐步回归理性。未来房地产经济的发展方向深刻影响着国民经济的发展。文章通过分析影响房地产经济发展的各种因素，探讨今后如何使房地产经济始终按国家宏观调控预期方向前进。政府应在加大保障房建设的力度以保证刚性需求的基础上，将过去的经验教训加以总结，出台一部《房地产准则》，使房地产经济在国民经济体系中健康平稳的发展。 [关键词]房地产经济；宏观调控；刚性需求；房地产准则 [中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X（2013）07-0048-03 1949年新中国成立之初，我国实行土地公有制，居民住房由国家修建并统一分配；1978年国家放开土地政策，单位进行福利分房、集资建房，逐渐将居民住房推向市场，进行售房试点，房屋也作为一种商品在市场上进行交易，房地产经济开始萌芽。30多年来呈现这样一个循环规律：当国家宏观政策放宽时，房地产经济迅速升温直至形成泡沫，影响国民经济的发展；上涨过快后国家出台宏观政策进行调控，房地产经济则逐渐低迷，甚至阻碍国民经济的发展；此时国家又放宽宏观政策，房地产经济又迅速上涨，如此放宽-上涨-调控-低迷-放宽的周期性规律。 一、文献综述 国外对国家宏观经济与房地产经济的发展的研究较多。美国一些学者（1989）认为，政府对于房产资本的征税会影响产品的生产和社会的经济增长；Gervais（2002）研究得出，对房产实行税收优惠会使社会福利减少；Learner（2007）指出，房地产发展的周期是经济周期的表现，但它仅是成交量周期，不是价格周期，这给政府反周期宏观调控提供了依据。Sridhar（2009）对美国、法国等10多个国家促进房地产发展的主要财政与货币政策进行了比较；Bemanke（2010）实证研究提出泰勒剩余概念，发现泰勒剩余与房地产价格间呈显著负相关。 国内对国家宏观经济与房地产经济发展的研究也很多。何国钊等人（1996）认为，国家宏观政策周期与房地产经济周期互为因果关系。谭刚（2001）研究得出，投资和政府行为是影响房地产周期波动的主要原因。刘学成（2001）认为，我国房地产周期性发展是由外部原因强大作用的结果。张泓铭（2003）认为，房地产调控得从需求人手，提出房地产预警系统的概念。王金明和高铁梅（2004）建立了一个住宅需求的动态联立方程。扩萧薇和唐焱（2007）通过回归分析得出政策标量与房产价格指数呈负相关。安鹏等（2008）建立了一套用于宏观调控预警的房地产泡沫预测体系。蔡明超等（2012）利用二元效用函数关系分析得出，在给定参数下最为敏感的宏观政策是贷款首付比例，其次为利率和税收政策。 总之，现有文献对我国宏观经济调控措施与房地产经济的发展研究，均注重对数据的研究。笔者分析房地产经济的周期性以及各种影响因素，提出国家将宏观调控措施进行准则化制度化的思路，为房地产市场提供长期有效的制度法律依据，建设健康和谐的市场环境。 二、我国房地产经济发展的影响因素及现状分析 房地产经济的发展涉及机械、设备、建材、五金、玻璃、燃料动力、金融等行业的发展，对国民经济的发展起着重要作用。房地产经济的兴衰最终受房价高低的影响，而房价的高低又是如下诸多因素共同影响下的结果。 （一）国民经济的增长带动房地产经济的增长 美国经济学家西蒙·库兹涅茨曾提到，国民经济增长率与房地产业发展存在紧密关系。一系列的研究和实证分析表明，房地产经济发展水平与国民经济增长呈高度正相关。国民经济增长率越高，房地产经济发展越迅速。我国改革开放30多年来，国民经济平均增长率为9.92%，带动房地产经济的迅速发展。 （二）国家宏观政策调控房地产经济发展的速度 纵观30多年的房产史，房地产经济的发展历经三起三落，国家调控起着关键作用。国家的宏观调控政策包括土地供应政策、金融政策和税收政策等。 1.国家土地政策。从目前的房产开发情况看，地价已经成为房产价格的主要成本之一。我国地价由国家掌控，以政府挂牌拍卖，价高者获得土地，由于房地产市场的丰厚利润吸引不少投资者高价拿地。土地价格提升，必然引起房价上涨。 2.国家金融政策。房地产属于资金密集型行业，从开发商拿地到施工建设直至销售环节，其资金大多来自银行。国家调控的金融政策包括调整银行存款准备金、利率水平、贷款规模、贷款投向以及按揭首付比例等。提高银行存款准备金和提高利率水平，一方面，会加大消费者的购房还贷负担；另一方面，使地产商和开发商的融资成本增加，导致房地产市场的供给和需求同时减少。提高首付比例也会提高消费者购房门槛，有效抑制投机性需求；控制放贷额