项目定位研究报告报告OK.docxVIP

第一部分 项目综合情况分析一、项目地理位置分析项目位于星辉西路和成华南街的交汇处，直接与人民北路、一环路和北大街相连，是市中心与城北连接带的核心地带。项目紧邻城隍庙电子电器批发市场，与文殊院一河(府河)之隔，5分钟即可抵达金牛万达广场商圈，具有较高的居住和商业价值。周边规划项目信息：荷花一号项目：占地30余亩，本地发展商打造，用地性质为住宅兼容商业。五冶地块项目：西藏饭店与天合凯旋港之间的60亩五冶地块铁路局片区改造：600亩的铁路局旧城改造，业主改造意愿强烈，目前正在新址建设职工宿舍，预计改造的实施时间至少在5年后。中天世纪城项目：目前处于停顿状态，未来该地块将纳入火车北站的整体开发改造项目，预计中天将退出该项目二、项目与区域关系分析项目位于成都主城区北一环内→随城北的规划发展，周边商圈的逐步兴起，于此未来的价值毋庸置疑。城北区域的发展及其他项目的快速开发带动→必将提升该区域的物业形象，带动区域内较有消费实力的客群关注与入驻。目前城北区域的几大商业中心已初具规模→项目必须以区域新发展为起点，共享商业价值的同时引领商业发展。多组团式商圈并存发展→对本项目的开发不具威胁性，反而为本项目的发展提供较为优越的前景。三、地块现状分析从地图上来看，地块整体较为方正，东、南两面临主干道，临街面较大具有较高的商业价值。东面是成华南街与城隍庙电器市场只是一街相隔商业价值毋庸置疑；南面是星辉西路与府河只是一路相隔，百米的临街面和两岸滨河景观带使其具有较高的商业价值和观景价值。西、北两面靠近设计院的家属区和科技楼更适合作为居住考虑。从现场环境上来说，项目周边环境受到电器市场的干扰显得凌乱嘈杂，再加上周边一些现有的高层建等因素的影响，加大规划定位和设计的难度，想要实现产值最大化必须在住宅和商业的规划配比上寻求最佳平衡点，从区域现状中寻找一些发展机会。商业价值的测评：①处商业价值最高位，②处商业价值中位，③处的商业值中位，④处的商业价值低位；居住价值的测评：③、⑤处于居住价值最高位；四、项目与区域交通关系分析在成都地铁线路的规划上来看，项目被途经人民北路的1号线、一号桥的3号线、太升路的4号线和梁家巷的6号线号所包围，处于四条线路的中心。免去了地铁对居家的干扰，同时出行也较为方便。从上图分析，项目处于人民北路，一环路和北大街三个市内交通干道中间区域，本项虽然没有直临交通主干道，但项目地处片区交通枢纽，星辉西路，花圃路和花园北路将主要交通干道紧密连接起来，内部交通较为发达，多条线可以抵达项目，车行交通任然十分便捷。花圃路南二巷，星辉桥和花圃路是目前区域商家进出的主要通道，花园北路和星辉西路的交通压力相对较小。项目门前的星辉西路沿府河而行，良好的景观绿化为高品质的居家品质提供了有力保障。分析：整体而言项目目前的交通动线和未来的交通规划都是十分便利的，利于高端住宅产品的打造，而对比周边其他商业和写字楼而言是处于弱势，但可以从产品和客群定位上进行区分，利用区域特征与周边同质产品形成差异化，建立自身优势。五、项目周边人流量分析测试地点测试时间车流统计人流统计测试时间车流统计人流统计星辉西路与人民北路交汇处8:20-8:30约420约57017:00-17:10约460约520星辉西路与星辉桥交汇处8:35-8:45约140约30017:20-17:30约70约190花圃路与北大街交汇处9:00-9:10约340约48017:40-17:50约310约480花园北路与一环路路交汇处9:20-9:30约380约62018:00-18:10约340约690北门大桥与大安西路交汇处9:40-9:50约360约53018:20-18:30约380约570分析：周边主干道的人流量都很大但星辉西路和成华南街人流量均较小，主要是本地居民和途径车辆为主。而花园北路和花圃路的人流量相对较大，主要集中在城隍东巷和花圃路南巷交汇处，主要以商家和进货人员为主。北门大桥的好又多店人气很高，因为目前这是周边居民生活日杂用品采购的主要选择。由此可见配套商业和电器市场是目前片区人气聚集最多的地点，在项目规划定位上可以作为参考。六、项目与周边商业关系分析周边商业项目调查时代印象开发时间较早，是该区域的中低端生活配套中心，商业整体状况较为陈旧，是距离我项目最近的一个生活配套商业区，可以解决我项目入住后的生活问题。楼层租金水平业态及配比商铺面积空置率售价一楼80-90元/㎡餐饮50%，服装10%，休闲娱乐20%，生活配套10%，其他10%大：80-260㎡，中：20-40㎡，小：8-20㎡0%外街：3.5-4.5万元/㎡，内街：2.1-2.5万元/㎡二楼50-60元/㎡餐饮20%，休闲娱乐70%，其他10%大：1000㎡，中：600㎡，小：300㎡5%1.5-1.8万元/㎡三楼40-45元/㎡电玩城