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商业地产投资市场调查：以长沙为例 四大商务圈扎堆芙蓉路 　　编者按 楼宇经济的繁荣，使得商务楼市场开始成为房地产投资的新宠，而且相对于商铺投资的高风险，住宅投资的升值潜力慢，商务楼投资无疑成为长沙固定产投资的优良产品。对于一些立志在商业物业中编织财富梦想的投资者，究竟什么样的资讯才是最有用的，是实际投资技巧、市场动态还是政策风向？假如你是一名商业地产投资者，如何在纷繁复杂的市场中找到最佳投资点？ 　　《地产周刊》连续推出长沙商业地产投资市场调查系列报道，希望在给长沙的商业地产做一个全景式扫描的同时，也能通过报道带给投资者一个参考作用。本期推出长沙商业地产投资市场调查系列报道之二———芙蓉路商务投资篇 　　总体区域分析： 　　2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银的宝地，在掘金中感受快乐。 　　以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。 　　而以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商务带动商业成为芙蓉路的特色。 　　商业布局： 　　长沙人的记忆中，“五虎闹长沙”的情景已经锁定在记忆烟尘的深处；东塘、五一广场、袁家岭三处商圈又一度奠定商变的“铁三角”；但是近年来，硝烟翻滚，商变格局再度定盘。目前的零售百货业已经形成“一轴一筹两翼”的新构造。这“一轴”，就是以以芙蓉路为轴。轴首麦德龙雄踞四方坪，普尔斯马特携手通程电器布点伍家岭，轴心友益广场，辖新友谊商店、百盛、家乐福，轴尾侯家塘、新一佳。 　　向东扩展为“右翼”，翼身辖袁家岭的友阿集团、东塘的友谊商城和东塘百货大楼、人民路的家润多，加上翼尾———火车站旁的阿波罗商业广场。这是长沙以往的东市。 　　向西扩展为“左翼”，翼身辖五一广场———新大新、平和堂、新友谊广场、友谊名店、万代广场及步行街、沃尔玛，翼尾则为河西的通程商业广场，这是长沙商界的新生力量。 　　芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商业格局，重新论定商业诸侯。 　　侯家塘超核商圈 　　●区域板块商业地产特征 　　侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场·黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。 　　“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270°大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资深人士这样断言，而他的理由是，“城市发展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的崛起又必须沿主干道发展，侯家塘的地理位置得天独厚”。 　　侯家塘处在长沙新兴CBD的区域，又毗邻东塘和五一商圈，商业发展本来就有着一定的基础。随着新世纪体育文化中心的建成，侯家塘依靠文体会展平台更加显示出它独特的吸引力，从而也激发出了一个新兴的商圈效应。“侯家塘处在东塘商圈和五一商圈连线的中心位置，以体育文化为契机，由于奠定了发展基础，对于未来的发展我认为发展潜力无限。” 　　●区域商业地产投资状况（星级评估） 　　投资潜力 　　理由：商圈的成熟度比较明显，但是商务氛围有待加强，必须协调好商业与商务的矛盾。 　　投资价值 　　理由：新兴项目的起点较高，但是户型和价格对投资者来说，都要求有一定承受能力。 　　投资取向 　　理由：新推项目比较多，从商住楼到高档写字楼均可选择 　　●区域新兴商业地产项目 　　都市阳光：位于侯家塘商圈的金色十字中心，与新一佳相邻，更有新世纪体育中心近在咫尺，金源大酒店、田汉大剧院、巴黎香榭、长郡中学、雅礼中学、十五中等10余所学校相围绕，2路、4路、6路、123路、314路等10多条公交车穿行，可谓左右逢源四面商机，是长沙CBD轴心上的商务新领袖。目前该项目的住宅已销售一空，裙楼的招商工作正在火热进行。该项目由长沙蔚都实业有限公司开发。 　　●区域商业地产创新模式运动休闲概念成卖点商务商业共同繁荣 　　最初天心区政府对侯家塘区域的规划定位是以“证券、文体、会展为重心”，而现在，商业在该区域的发展已远远超出了当初的规划。有关人士分析，由于地处长沙的CBD附近，侯家塘的商业发展具有大气的特点，最突出的表现就