2014深圳旧住宅小区改造政策研究.docxVIP

深圳旧住宅小区改造政策研究一、相关政策回顾1、2009年《深圳市城市更新办法》【重点摘要】拆除重建类城市更新项目范围内存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体小区业主可以自行改造。『政策解读』这一相关条款在对于开发商来说，意味着小区业主可以自行改造，因此房地产开发企业自然要争当业主的委托主体在旧改中获取利益。谁先拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿，该开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报就意味着哪家开发商在这一小区的旧改中抢占了先机。但由于缺乏相关配套措施及实施细则，许多城市更新项目一度处于停滞状态。2、2010年《深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）》【重点摘要】住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。3、2011年《深圳市城市更新提速专项行动计划》【重点摘要】旧住宅区的城市更新将以综合整治为主。对于建筑质量较好、配套设施齐备的旧住宅区，鼓励通过增设电梯、增加停车位等方式提升居住水平；规范旧住宅拆除重建类城市更新工作，将由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作，不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。4、2012年《深圳市城市更新办法实施细则》【重点摘要】属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。5、2012年《深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》【重点摘要】旧住宅区改造类项目分以下两种情形：1、在《实施细则》出台之前计划已报区城中村（旧村）改造办公室且符合《实施细则》相关要求的，本办法将其作为历史遗留问题，由区城中村（旧村）改造办公室汇总审查后报区城市更新领导小组审议。2、在《实施细则》出台之后，旧住宅区需拆除重建的，由区政府组织实施：（1）区政府认为确需拆除重建的旧住宅区项目，由区城中村（旧村）改造办公室提出改造意向，经区城市更新领导小组同意后，由区城中村（旧村）改造办公室牵头，街道办事处具体负责组织征集及核实业主意愿，由区城中村（旧村）改造办公室完善资料，请示区政府后申报。旧住宅区项目和由政府组织实施的城市更新项目，由区城中村（旧村）改造办公室组织开展更新单元规划编制和申报。6、2012年 《深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法（试行）》【重点摘要】以旧住宅区为主的城市更新单元，由区老旧住宅区城市更新办公室以区城市更新职能部门名义申报。老旧住宅区更新改造，由各街道办事处组织现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作。对《实施细则》出台前，市场主体向区城市更新职能部门申报的老旧住宅区项目，各街道办事处可通过公示的方式对原市场主体征集的意愿进行核查确认，但此意愿公示不作为确定实施主体的依据。《实施细则》出台后，区城市更新职能部门不再受理老旧住宅区城市更新项目的申报。区政府认为确需拆除重建的老旧住宅区，由老旧住宅区城市更新办公室提出改造意向，经区协调小组议定后，由街道办事处开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等前期工作。7、2014年《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程（试行）》【重点摘要】《深圳市城市更新办法实施细则》发布以后列入城市更新计划的旧住宅区拆除重建类城市更新项目，按照本规程规定公开选择市场主体，形成单一主体后实施。参与旧住宅区拆除重建类城市更新项目市场主体竞选的单位应当是依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司，并且注册资本不低于人民币1亿元。旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划经批准后，区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开选择市场主体方案。　　搬迁补偿安置指导方案主要明确建筑物的统一搬迁补偿标准等事项。建筑物的统一搬迁补偿标准原则按照以下方式确定：选择回迁安置的，一般按套内建筑面积计算拆除1平方米补偿1平方米，或按建筑面积计算拆除1平方米补偿不超过1.3平方米；选择现金补偿的，补偿金额由具有相关资质