商业地产商业街开盘前营销执行方案2014.docVIP

中央财富大街开盘前营销方案 项目现状 产品分析：中央财富大街一、二期有商铺49个，建筑面积5629.64㎡；（不含16、17幢主体商业3817㎡、及没有预售证的9栋）。其中复式铺位有21个，首层街铺28个，面积从15㎡至289㎡。 市场状况： 聚龙·彩虹湾 项目分三期建设，一期建筑面积3万多平米，300多栋独立街铺，面积171.07至233.07㎡。均为4层情景商业街，6月21日销售中心开放，预计７月底开盘，项目定位：国际BLOCK商业街区（购物中心、娱乐中心、品牌展示中心、办公商业一体化等多元业态于一体）目前正在积极蓄客。 龙城国际 龙城国际一层铺位48个，建筑面积5278㎡，面积段60至120㎡，首层高7米，销售均价1.2万/㎡租金60—80元/㎡，销售率约40%，目前项目已引入工商银行、建设银行，美宜佳便利店及装修设计公司、建材商店等。出租率约为30%， 豪兴逸苑 一期商铺已全部租出，二期没有商铺，三期铺位只租不售，约二十个商铺，面积150㎡—200㎡，租金40元/㎡。 ※ 新城区商业租金低40—80元/㎡，供应量大，公开销售商铺有二个项目，面临直接竞争。 现场包装：商业包装色彩不够浓烈与住宅没有形成明显差异，需加强商业氛围的包装。 推广现状：前期推广形象统一在“中央豪门”总体形象之下，缺少独立的推广渠道，市场认知度不高。 客户积累情况：目前上门客户累计165批，销售现场反馈有意向购买客户约二十个，客户量较少。 招商状况：目前已与招入5个商家，分别是嘉荣超市、头头是道、新地通讯、台湾智能家居、炖品王,招入商家较少，租金80元/㎡。 住宅已经入伙，住宅到访登记客户已近五千名，可进行深度挖掘。 营销策略 推广策略：利用高集中的媒体轰炸集中蓄客，建立项目引领石龙新商圈的领导位置。 媒体策略：利用电视、户外等大众媒体造势，通过短信、派单等小众媒体传播拓展客户。 包装策略：现场包装商业与住宅包装色彩相似，商业包装氛围不浓，需加强厨窗、商业灯杆旗、商业广场等设施的包装，营造商业街区氛围，利用嘉荣、肯德基等品牌商家形象进行气氛烘托 销售策略：利用VIP客户登记拦截彩虹湾客户，利用认筹对客户诚意度进行筛选，开盘以“三年返租24％”的高折扣吸引客户购买； 营销执行方案 入市时机的规划： 目前彩虹湾项目营销中心已开放，推广全面展开，吸引不少投资客户的目光，本项目可与彩虹湾共同宣传推广，炒热片区商业价值，同时拦截投资客户，借助嘉荣等品牌商家宣传炒作，树立本项目引领石龙新商圈的领导者地位。 住宅底商营销周期一般为1—2个月，项目从7月2日开始宣传铺开，8月8日认筹，8月22日解筹。通过近一个月的炒作及VIP优惠登记积累300批客户，2个星期认筹预计80-100个，确保项目开盘成功。 营销节点铺排 各营销阶段规划 VIP优惠登记 时间：7月11日至8月8日 主题：VIP优惠登记现正火热进行中 媒体：电视、户外、短信、直邮 包装：厨窗、商业灯杆旗、商铺广告位包装、商业广场包装 活动：优惠登记活动 推广：针对住宅到访客户挖掘，老城区商业区的派单 物料：商业海报印刷、投资手册的制作、vip优惠卡 认筹 认筹时间：2009-7-25，上午10：00 认筹前提条件 入会客户达500名以上 预售许可证的取得 认筹地点: 中央豪门会所销售中心 认筹方式：认筹当天前30名可获价值2000元嘉荣购物卡一张（凭证，开盘后补足定金即可领取） 认筹诚意金：2万/套 公布价格区间 优惠方式： 认筹客户优先选铺 认筹客户享受认筹99折 活动：认筹大抽奖活动 主题：与嘉荣一起赚钱，认筹抽大奖 认筹流程：签到→等候→交款→签约→复核→发购物卡凭证（仅限前30名） 物料：认购书协议书 开盘 开盘前提条件： 认筹量达80—100个 开盘时间：2009-8-22，10：00 选铺地点: 中央豪门会所销售中心 开盘方式：排队，先到先得 推售货量：第1至8栋可售的49个铺 认购定金：10万/套（认筹2万，开盘当天补8万） 优惠方式： 认筹客户可享受VIP优惠登记99折、认筹99折，开盘当天98折。未认筹客户当天仅享受一个98折。 按照年收益8％返租三年，一次性在总价抵扣，相当于76折销售（发展商有商铺三年的使用权，业主与发展商签订租赁委托合同，将三年的出租使用权归还给商铺经营管理公司） 10天内签约额外99折 对于首付资金周转有困难的客户可采取，首付二成，借二成首付的方式处理，并在一年内分二次还清，第一次签约后6个月还50%，第二次是在签约后一年还50%。 物料配合：价格表、选铺须知展板 选铺流程 附件一：工作安排表 序号 事项 责任人 完成时间 1 方案确定 甘 6.29 2 方案报批 文 6.29 3 商业包装设计/户外设计 青铜