物业管理法规课件作者王跃国第2章节MicrosoftPowerPoint幻灯片.ppt

国家级十一五规划教材 目录 * 尚辅网 / 第2章  物业权属法律制度 物业管理法规 第2章 物业权属法律制度 §2-1 物业权属概述 §2-2 物业权利 §2-3 物业权属制度 §2-4 物业权属登记制度 §2-5 物业产籍管理 §2-6 案例分析 §2-7 本章小结 §2-8 本章作业 0 第2章 物业权属法律制度 2.1 物业权属概述 2.1.1 物业权属的概念 1.物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法登记后所确认的相关主体的权利归属状态。 2.物业权属与物业权利的区别 物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为，侧重于权利本身所具有的内容。如房屋所有权人拥有占有、使用、从中获得收益和处分房屋的权利；而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。如土地所有权在我国主体只能是国家和集体。因此，对土地所有权权属的确认只能是国家或集体所有。 0 第2章 物业权属法律制度 2.1.2 物业产权管理和物业产权登记 1.物业产权管理。物业产权是指权利人依法对其所有的物业享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权人对其所有的物业要承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关税费，适时进行修缮养护等。 2.物业产权登记。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 0 第2章 物业权属法律制度 2.2 物业权利 物业权利是指业主、非业主使用人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、用益物权等内容的权利束。 2.2.1 物业所有权 1.物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。 2.物业共有权指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。 物业共有权形式有同共有共和按份共有 1) 同共有共。两个以上单位、个人共有基于某种关系而对物业不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有人对共有的物业共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的物业；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2) 按份共有。又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人对共有的物业按照其份额享有所有权。 0 第2章 物业权属法律制度 2.2.2 物业使用权 物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。 2.2.3 物业抵押权 物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业抵押人和物业抵押权人应当签订书面合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。 0 第2章物业权属法律制度 2.2.4 物业相邻权 物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定义务的资格。常见的相邻权有： 1.相邻通行权。相邻人通行必须利用土地的，应当提供必要的便利。 2.相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害。 3.邻人用水、排水提供必要的便利。自然流水的利用应在相邻权利人之间合理分配。自然流水排放应尊重自然流向。 4.不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 5.相邻人在建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 6.相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如果界限不清应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。 0 第2章物业权属法律制度 2.2.5 建筑物区分所有权 1.建筑物区分所有权。是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》对建筑物区分内物业所有权问题作出了规定： 1) 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2) 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 3) 业主转让建筑