山东半岛茶叶批发中心营销推广方案专业市场.ppt

版权声明 解决核心问题 明确市场定位：?专业茶叶市场：硬件宣传、软性包装，利用政府规划优势，细化优势亮点，弱化空洞宣传；?对周边1公里范围内的火车站商圈细分，强化本项目定位优势；?通过专业化、市场化包装，统一项目形象，树立市场信心；?通过提高商业品质及附加值，达到支撑现行价格体系的目标。 1、如何统一项目形象？2、如何树立项目信心？3、如何得到细分市场充分认可？4、如何成功招商？5、如何在与老市场竞争中脱颖而出？6、如何解决售与租的关系？7、如何团购和正常市场销售的关系？8、如何成功运营市场，达到投资置业的保值增值？ 半岛茶城项目SWOT分析 半岛茶城市场机会 本案要实现较高的收益和快速去化，要从以下几方面入手： 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 形象定位 项目定位 客户定位 本项目目标客户对产品的关注点 本项目目标客户对产品的关注度 租售并举，以大客户为突破点 销售案场实施策略 推广策略 * 山东半岛茶叶批发中心 营销推广方案 2010.3.06 本次提报重点是明确项目营销及推广定位方向。 疯狂过后，回归理性： 经过了2009年的疯狂，中央政府在年底分别出台了“国四条”、“国十一条”、二手房营业税“二转五”等政策，并配合存款准备金率的两次提高，收紧意图明显。 2010年全国楼市在平淡中拉开序幕。从1月份开始作为全国楼市风向标的北京、上海、深圳、广州四个城市商品性住宅成交量开始出现大幅度下滑，呈现出“量跌价稳”的市场特征。2月，全国楼市继续走低，多个省份房地产市场遭遇“春寒”，上海、广州、深圳等地楼市交易量继续延续1月份的下滑趋势，甚至创出历史新低。 市场概况1 供需回暖、房价波动 2009年3月份以来，积压了近一年的刚性需求集中爆发，全国各地的楼市成交量甚至超过了最为疯狂的2007年，房价也一路走高，一、二线城市普遍涨幅高达30%以上。 据统计，在房地产业的拉动下，2009年全国信贷总额达到了突破性的近10万亿，中国经济成功实现“保八”，内需明显回升。据悉，2010年央行拟放贷总额7.2万亿，但1月份前20天即放贷1.6万亿，远超调控总量。因此额度的收紧势必影响市场成交量，从而导致房地产价格的波动。 总体而言，在资金链的影响下，行业投资与供需的波动型发展将成为明年楼市的主要特征，而且价格中度探底的可能性依然存在。 市场概况2 量价齐升、成交活跃： 2009年，在国内房价普遍大涨的形势下，潍坊的商品房价格并未出现较为明显的上涨幅度，潍坊的商品房销售价格从4月份开始，每平方米平均上涨约300元，基本实现了10%的涨幅。进入12月份，随着成交量的大幅降低，各个楼盘开始涨价乏力，加之年底政策不明朗等原因，成交量急转直下。 稳中波动、涨跌互现 2010年，潍坊当地的购房群体基本以自住为主，尚未形成较为活跃的投资氛围。因此，房价一直未出现跳跃式的上涨，而是保持在低位徘徊。但在2009年的小幅疯狂之后，消费者的购房心理发生的细微的变化，购房的迫切性及投资投机心理逐渐产生，对后期市场会产生潜在的推力。 市场概况3 潍坊商业发展概况： 潍坊是个极其特别的城市，一个非一线城市，却拥有着惊人的商业面积，中百、利群、沃尔玛、泰华、振华、苏宁、三联等大卖场、百货店、专业市场，一个都不少。但潍坊的商业地产整体发展并不成熟，整个市场还有很长的路要走。 商业地产简单来说，需要进行细致的产品分析，需要制定详尽的策略研究，且不说其他方面，就这两者而言，潍坊与其他一线城市之间，有着较大的差距。在潍坊，商业项目的定位往往不尽如人意，前期的调查工作不坚固，怎么能撑得起后期那么庞大的高楼大厦？其次潍坊的商业项目比较集中，商业扎堆化现象严重，有些商圈甚至就是几家“巨头”在竞争，其他项目所占份额很小，缺乏整个圈子一体化繁荣的凝结点。另外潍坊的商业项目缺乏特色，都在说差异化经营，到底差异在哪里？独一无二的特色在哪里？谁都不知道。 市场概况4 本项目地块概况： 市场概况5 本地块周边商业项目集中： 老茶叶市场：商户约280户； 中亚商贸城： 联运首座： 中金国际： 润扬新城： 美尚美地下商城： 本案： 1、消费呈单箭头形状，消费目的性强，没有其他的关联消费互动； 2、仅限茶叶消费品购买，无其他日常消费品补充，客单价较低； 3、消费群体家庭化、老龄化； 4、虽然有强大的人流支撑，但总体消费层次不高； 5、作为山东半岛茶叶批发中心之一，没有统一的形象支撑，仍以散乱经营为主； 6、做大只是从规模上粗放型投入，但要做强市场，必须统一市场包装与运营，与山东省内类似市场互联； 在这样的商业布局条件下，该区域的消费尚有巨大的潜力没有释放，该区域需要有更高层次和更多样化的商业类型作为补充。 市场现状 本项目市场消费呈