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彰武县房地产市场前景研究 　　摘要：通过对彰武县2009——2012年房地产开发面积和商品住宅价格的走势分析，预测彰武县房地产市场前景，为投资彰武，建设彰武提供决策参考 关键词：彰武县 房地产 前景 分析。 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 概述 彰武县隶属于辽宁省阜新市管辖，位于辽宁省西北部，内蒙古科尔沁沙地南缘，地理坐标在东经121°53′—122°58′，北纬42°07′—42°51′之间。东与康平、法库两县接壤，南和新民市相邻，西与阜新蒙古族自治县相望，北接通辽市库伦旗、科尔沁左翼后旗。 全县总人口42万人，农业劳动力有25.8万人，其中男劳力15.35万人，女劳力10.45万人。县管辖8个镇、12个乡、4个民族乡、16个社区居委会、246个村委会。 2012年地区生产总值完成120亿元，同比增长24.3%；公共财政预算收入完成8.6亿元，同比增长30.1%；固定资产投资完成105亿元，同比增长47.2%；全口径工业总产值完成200亿元，同比增长24.9%；规模以上工业总产值完成90亿元，同比增长59.8%。 2010年，辽宁省政府办公厅发布了《关于在沈阳经济区城际连接带规划建设新城新市镇的通知》。按照规划，沈阳经济区将以沈阳为核心，抚顺、铁岭、辽阳、鞍山等7个相关城市沿着沈铁、沈抚、沈本、沈阜、沈（阳）辽（阳）鞍（山）5条城际连接带，重点建设新城、新市镇33个。其中，重要节点新城16个、连接带新城9个、新市镇8个，规划建设范围共涉及乡镇114个。 为加快推进沈阳经济区一体化、同城化发展，沈阳经济区工作领导小组办公室组织制定的《沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范围》也正式公布。其中，明确提出在沈（阳）阜（新）城际间规划建设沈彰新城，包括彰武县城、兴隆山乡、彰武镇、西六家子乡。按照规划，争取经过3至5年的努力，构建人口规模10万人以上的新城、5万人以上的新市镇框架。 彰武县的房地产市场正是在这个背景下，从2009年开始，进入到了一个高歌猛进的阶段。房地产价格也不断水涨船高。 进入2013年后，由于国内经济形势的变化，彰武县房地产的市场前景也变得不可捉摸，是继续高速发展，还是处于平台期，还是将要转入下降周期。笔者通过对彰武县近四年的房地产开发面积、价格的走势分析，预测一下彰武县房地产市场的未来发展趋势，对于类似彰武县的小城镇房地产市场都有借鉴意义。 彰武县房地产市场走势 彰武县房地产市场的走势具有明显的趋势性。其与中国房地产市场的发展高度相关，并且受到政策措施的影响非常大。从房地产开发面积和商品住宅价格的历年变化情况来看，彰武地区的房地产市场，并没有独立的发展规律，而是跟随国内和其他地区的房地产市场发展起来的。根据彰武县2009——2012年的政府工作报告所提供的数据，笔者统计彰武县房地产开发面积变化如下表： 表格 1 彰武县房地产开发规模统计表单位：万平方米 年份 房地产开发总面积 较上年增加 增长率（％） 2009年 26 0 0.00 2010年 35 9 34.62 2011年 80 45 128.57 2012年 100 20 25.00 笔者根据彰武县商品住宅价格的市场调查统计出彰武县2009——2012年的彰武县商品住宅价格变化如下表： 表格 2 彰武县商品住宅价格统计表单位：元/平方米 年份 商品住宅价格 较上年增加 增长率（％） 2009年 2200 0 0.00 2010年 2500 300 13.64 2011年 3000 500 20.00 2012年 3500 500 16.67 根据上述统计资料，绘制相关统计图如下： 图表 1 图表 2 图表 3 图表 4 从上述统计分析中可以得出结论： 彰武县房地产开发总面积从2009年开始呈逐年增长趋势，但是增速的高峰发生在2011年，从2012年开始，虽然开发面积还在增长，但是，增速却快速下降。 彰武县商品住宅的价格变化与房地产开发面积的变化显示出了高度的相关性，商品住宅的价格也是从2011年开始呈现出增速放缓的趋势。 综上所述，彰武县房地产市场的走势从2009年开始快速发展，到2011年增速达到高峰，此后房地产开发面积虽然还在增加，但是商品住宅价格尽管还在上涨，价格增速却没有因为开发面积增速放缓而呈现出加速的迹象，而是随着房地产开发面积增速的下降而同步地下降了。也就是说，彰武地区的房地产开发开始有放缓的迹象出现。 彰武县房地产市场前景分析 总体上看，彰武县房地产市场的发展前景不容乐观： 国家对房地产市场的宏观调控