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房地产开发过程中工程成本控制 　　摘要：工程建设成本控制是房地产项目开发管理的一项重要内容，本文针对工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制进行探讨。 关键词：房地产开发；成本管理 中图分类号：F715.53 文献标识码：A文章编号： 对房地产开发企业而言，如何降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，是众多房地产开发企业热切关注的问题。降低工程成本，有效地控制工程造价是关键。在建设期内成本控制分成三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍的作用。 1设计阶段的成本控制至关重要 影响工程成本最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价的75%~95%。技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%~75%。在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%~35%，很显然项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。另外，对于工程造价的控制要立足于事前控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。设计阶段是投资控制的关键环节，设计确定了工程造价，而预算、结算只能计量而不能改变工程造价。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞预算的只按设计图纸来计算，不管设计方案在经济上是否合理。经常出现设计过于保守或为了赶进度各专业矛盾重重不配套，图纸不交圈等现象，造成施工现场的变更、签证、返工现象屡见不鲜。对于设计阶段进行有效控制的措施有以下几点： 1.1 实行设计方案招投标制度。通过设计方案招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免出现设计质量问题。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。 1.2 实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算充分考虑施工的可能性和经济性。在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。 1.3 产品性价比控制。性价比是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本，实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品性价比的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨，但带来功能大幅度提高。运用性价比控制，在科学分析的基础上，对方案进行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下降低成本。 1.4 加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。 2招投标是控制成本增加的关键 新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败，因此选择施工队伍首先要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。再者是要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。 另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等都要有详细的约定。对投标包干的工程，由承包方采购的特殊贵重材料和设备，应列出规格、品牌、厂家和品质要求的清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 3施工阶段是成本控制的重要环节 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制变更签证；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性