物业承接查验培训_.pptVIP

承接查验 一、法律依据 二、基本概念 三、承接查验的标准和方法 四、承接查验需注意的事项 一、相关法律法规 国务院《物业管理条例》2003年9月1日起施行 建设部[2010]165号《物业承接查验办法》2011年1月1日起施行 北京市《新建物业项目承接查验技术标准》（征求意见稿） （二）、实施承接查验，应当具备以下条件 （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 （四）、实施物业承接查验，主要依据下列文件 物业买卖合同； 临时管理规约； 前期物业服务合同； 物业规划设计方案； 建设单位移交的图纸资料； 建设工程质量法规、政策、标准和规范。 （五）、物业承接查验按照下列程序进行 确定物业承接查验方案； 移交有关图纸资料； 查验共用部位、共用设施设备； 解决查验发现的问题； 确认现场查验结果； 签订物业承接查验协议； 办理物业交接手续。 四、注意事项 技术性的都有相关的规定和标准，都有据可依； 关健是没有标准的也需要注意。如感观上的、美观上及使用功能上的； 在维护公司和业主的利益时，需灵活处理问题，不要轻易地得罪开发商。 * * 新建物业的承接查验 * 二、基本概念 （一）、物业管理承接查验概念　 　　物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 * （三）、承接查验的作用和意义 减少建设单位的开发遗留问题 降低物业服务企业的管理服务风险 维护业主的共同财产权益 化解物业管理的矛盾纠纷 构建和谐互信的物业管理关系 * （六）、竣工验收与承接查验的区别 竣工验收与承接查验两者的区别主要有以 下三方面： 性质不同 阶段作用不同 验收主体不同 * （六）、竣工验收与承接查验的区别 性质不同 竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等） 承接查验是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。 * （六）、竣工验收与承接查验的区别 阶段作用不同 竣工验收是施工单位向建设单位移交的过 程，承接查验是建设单位向物业管理单位移 交物业的过程。 竣工验收合格后标志着物业可以交付使 用，承接查验一旦完成，标志着物业正式进 入使用阶段。 * （六）、竣工验收与承接查验的区别 验收主体不同 竣工验收： 施工单位 建设单位 承接查验： 建设单位 物业管理企业 业主 * 三、承接查验标准及处理方法 1、墙面的验收 对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。 如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。 空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。 * 三、具体验收标准及处理方法 处理方法： 如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。 如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。 * 三、具体验收标准及处理方法 2、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。 * 三、具体验收标准及处理方法 3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。 常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 * 三、具体验收标准及处理方法 二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的 柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的 水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问 题，