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物 业 管 理 成 本 及 核 算------ 2011年度部门经理培训课件 中国注册会计师 王 泽 民 讲 授 提 纲 一、 物业管理企业的收入形成 二 、 物业管理企业的成本构成 三、 物业管理企业的成本测算及收费标准 四、 物业管理企业的成本核算 一、 物业管理企业的收入形成 内容构成： （一）物业管理收入 （二）物业经营收入 （三）物业大修收入 （四）其他业务收入 （一）物业管理收入 内容包括： 1、物业管理收入 的含义 2、物业管理收入 的依据 3、物业管理收入 的类别 （一）物业管理收入 1、物业管理收入 的含义 是指物业管理企业利用自身的技术，向物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得得收入。 （一）物业管理收入 2、物业管理收入 的依据 根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号令）和国家计委、建设部联合颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）规定及《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）的规定等。 （一）物业管理收入 3、物业管理收入 的类别 物业管理企业收取的物业管理费收入包括（1）公共性服务费收入 （2）公众代办性服务费收入 （3）特约服务收入三类。 （二）物业经营收入 内容包括： 1、物业经营收入 的含义 2、物业经营收入 的类别 （二）物业经营收入 1、物业经营收入 的含义 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。 （二）物业经营收入 2、物业经营收入 的类别 物业经营收入包括： （1）房屋出租收入 （2）经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。　 （三）物业大修收入 　　是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。 （四）其他业务收入 内容包括： 1、其他业务收入 的含义 2、其他业务收入 的类别 （四）其他业务收入 1、其他业务收入 的含义 是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入， （四）其他业务收入 2、其他业务收入 的类别 包括： （1）房屋中介代销手续费收入 （2）材料物资销售收入 （3）废品回收收入 （4）商业用房经营收入 （5）无形资产转让收入等。　 二 、 物业管理企业的成本构成 内容构成： （一）物业管理成本　 （二）物业经营成本 （三）物业企业大修成本 （四）其他业务成本 （五）营业税金及附加 （六）管理费用 （七）财务费用 （八）所得税费用　 （一）物业管理成本　 内容包括： 1、物业管理成本的构成 2、物业管理成本涉及的日常业务 （一）物业管理成本 1、物业管理成本　 （1）公共性服务成本 （2）代办性服务成本 （3）特约服务成本 是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。　　 （一）物业管理成本 2、物业管理成本涉及的日常业务 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）楼内公共设施维修和保养费； （3）绿化管理费； （4）清洁卫生费； （5）保安费； （6）办公费； （7）物业管理公司固定资产折旧费等。 　 （二）物业经营成本 内容包括： 1、物业经营成本的构成 2、物业经营成本涉及的日常业务 （二）物业经营成本 1、物业经营成本的构成 （1）房屋出租成本； （2）停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。 （二）物业经营成本 2、物业经营成本涉及的日常业务 （1）出租房屋的摊销； （2）经营中经营管理人员的工资及福利费；（3）耗用的材料费 （4）应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等 . （三）物业企业大修成本 内容包括： 1、物业大修成本的构成 2、物业大修成本涉及的日常业务 （三）物业企业大修成本 1、物业大修成本的构成 物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。 （三）物业企业大修成本 2、物业大修成本涉及的日常业务