业顾问：吉林滨江项目前期策划报告2006-117页.pptVIP

价格分析 本项目不做任何策划，顺势开发的预估市场均价也能达到3500元/平米。 我们预测：项目均价达到3800—4000元/平米是有可能实现的。 供应市场研究 住宅市场供需分析 价格分析 目前外围竞争区均价在2000元/平米上下波动，而核心竞争区内的市场 均价已经达到3500元/平米——由于吉林市城市规划和经济发展的关系， 目前在江南区域沿江两岸，高档观景豪宅板块已经开始成形，这对于本 项目来说是一个利好的信息。 现在沿江地块已经所剩无几，具有绝佳景观价值和配套环境的地块更 是绝迹，因此本项目地块的先天地块优势在观景豪宅板块成形后，显得 更加珍贵和稀少，这为本项目的实行独立定价体系创造了良好的条件。 ? 周边项目价格的分析，再加上房地产市场的发展以及入市时间的考虑， 本项目不做任何策划，顺势开发的预估市场均价也能达到3500元/平米。 ? 如果跳出现有市场体系，进行严密的前期产品策划和市场差异化定位， 我们预测：项目均价达到3800—4000元/平米是有可能实现的。 第 65 页 小区配套设施 供应市场研究 住宅市场供需分析 小区配套设施 智能化设施 ? 普通小区主要以远程抄表和宽带接口入户为主，水韵名城还使用了一卡 通门禁、小区音乐背景系统、VOD视频点播等，五星国际名家还有卫星 电视接收系统，中华名苑则使用了电子磁力门锁。 ? 安防系统普通小区使用不多，高档项目则都有可视对讲系统和燃气报警 系统；水韵名城使用电子巡更系统，五星国际使用闭路监控系统。 ? 高档住宅客户都是有钱人，他们对于智能化和安防要求都比较高，便利 性和安全性是他们购房关注的焦点所在。 建议本项目在安防系统方面要做到不落后，最好有所创新，以增强 项目的竞争力。 第 66 页 小区配套设施 供应市场研究 住宅市场供需分析 小区配套设施 会所 ? 吉林市目前仅有三个项目有会所——万达江畔人家、水韵名城和中华名 苑，主要内容是健身房、乒乓球、桌球室、咖啡厅、儿童乐园等。 ? 为了提高市场竞争力，便利小区居民的活动，一般高档项目和规模较大 的项目均设有会所，而且内容档次相对较高。 ? 建议本项目设立小型会所，提高项目档次定位，满足小区居民的需求， 主题内容可以健身为主题。 供暖系统 ? 高档住宅和很多新建项目都使用地热式采暖，这种情况与呼和浩特比较 相似，客户认为这是目前的流行趋势，建议本项目也采用地热供暖。 ? 暖气都是市政集中供暖，采暖费为2.5元/平米·季。 第 67 页 小区配套设施 供应市场研究 住宅市场供需分析 小区配套设施 车位情况 项目名称 水韵名城 五星国际名城 中华名苑 车位配比 5：1 2：1 2：1 首层车库 （个） 30 20 售价 地下车 位 120个 180 40 售价 7.2万/个 10万/个 8-10万/个 世纪花园二期 万星现代城 鸿博景园 昌茂花园 朝阳花园 顺隆阳光翠苑 北奇城市广场 2：1 3：1 3：1 4：1 80 140 2000元/平米 3000元/平米 100 100 148 120 200多 4200元/平米 4000元/平米 4200元/平米 3600元/平米 租金未定 巨朋大厦 化建江畔明珠 3：1 2700 ? 车位配比最高2：1，从吉林市目前私车保有量来看，这个配比并不低。 考虑到本项目规模较大，在车位配比上可略低于市场平均水平，建议本项 目车位配比保持在3：1的水平。 ? 地上车库的价格在2000—3000元/平米，地下车位在7—10万元/个不等 第 68 页 物业管理 供应市场研究 住宅市场供需分析 物业管理 ? 目前吉林市住宅项目的物业基本都是由开发商自营管理。 ? 吉林市居民已经开始认识到好的物业管理能够给生活带来更多的便利。 ? 万达江畔人家能够得到较高的市场认可，其中重要一点就是他完善、快 捷、人性化的物业服务，这在吉林市已经是有口皆碑。 良好的物业管理对高档项目及高端可户来说非常重要，尤其是物业 管理已成为当地衡量楼盘品质的一个重要标准，建议本项目可以引 进外部物业管理资源，提升项目品质。 第 69 页 区域市场小结 供应市场研究 住宅市场供需分析 区域市场小结 供应量大，销售速度快，处于房地产的快速上升期，是入市的好时机。 项目档次整体水平不高，同质化较强，本项目充分发挥地段优势条件， 形成差异化竞争