世联上海中海闸北项目综合体前期定位研究报告c3b6007b-4720-4db7-b4b5-0ed4b5198bbe.ppt

市场研究 居住 办公 商业娱乐 区域定位与区域核心产业决定写字楼的发展方向 1 写字楼发展模式 静安区 杨浦区 小陆家嘴 典型区域 区域定位 区域核心产业 周边依托 典型写字楼 杨浦区 “城市副中心” “知识杨浦” 教育、科技、文化、研发及创业行业 复旦大学、同济大学、上海财经大学，学区集中，学术氛围浓厚 创智天地 静安区 创意产业园 咨询策划、文化传媒、现代商业、时尚消费 老厂房、弄堂工厂的改造 静安创艺空间 小陆家嘴 国际金融中心 金融机构、证券投资、保险机构 汇丰银行、民生银行、上海银行、渣打银行总部 时代金融中心 创艺天地 同乐坊 同乐坊 复旦大学 同济大学 银行汇聚 花旗银行 华夏银行 发展外向型经济，缔造都市经济新增长点 1 闸北区区域定位 闸北区向核心商务区晋级 供求比1：4.67，投资潜力巨大 飞利浦及世界五大外包服务企业之一美国赛科斯公司等近百家著名企业进驻闸北 2010年前，闸北区拟建成总建筑面积50万方的中兴城CBD 主要发展外向型经济 吸引国际地区总部入主，缔造都市经济新增长点 写字楼的定位顺应整个闸北区域定位，顺应外包服务企业需求，增强配套服务功能 写字楼的最佳入市时机：住宅、商业发展成熟。如有资金压力，考虑快速回笼资金 问题，可在先期开发部分小面积办公产品，交通和配套可以支持，但有可能会造成 价值贬损的后果。 写字楼供给相对不足,空置率稳步下降,市场较为景气 供求状况——供给相对不足：自1999年以来写字楼的供应相对不足；2004年，写字楼的供应量为31.4万平方米，而同期需求量达到了43.4万平方米，是新增供应量的1.38倍。 空置率——伴随着供应相对不足，上海写字楼的空置率也逐步下降，由1999年的30.4%下降到2005年上半年的7%。 中房上海办公指数（反映上海写字楼市场的官方景气指数）——自2000年以来，办公指数稳步上升，由2000年的907上升到2004年的1289。 2 写字楼前景看好，本区域具备上升空间 中心区域写字楼供不应求，投资回报率最高 （1）受中心区区域土地量、容积率等限制，2006年至今，上海写字楼的新增市场供应量十分有限。2006年，新增甲级写字楼供应以浦东居多，包括世界广场、城建国际大厦、唐臣金融中心，中心城区新增供应主要为南京西路恒隆广场二期、淮海中路的淮海国际大厦。 （2）需求方面，一方面已入驻企业都表现出进一步扩大规模、寻求租赁的迹象，另一方面，金融服务业大量进入，引发需求。 项目属内环内，具备发展甲级写字楼的潜质 2 写字楼前景看好，本区域具备上升空间 Q3的机会点： ※ 城市地位带来客户群体的扩大与提升 ※具备高端消费能力的中海品牌追随者 Q1: 区域现状能否有所改变？ Q2: 项目是否有能力成为领导者，拓荒成功？ Q3: 客户结构能否发生质变？ ※ 财富化进程跨越式发展，房地产市场长期利好，城市价值日益提升 ※ 政府支持的以交通为主的房地产板块，规划优势鲜明，奠定价值提升基础 本项目达成占位的机会点： ※ 中海-专业的高端物业营建商，具备旧改经验 ※ 综合体项目能带来区域影响力提升，区域价值带动，自身不同物业的价值互通 ※ 城市地位带来客户群体的扩大与提升 ※具备高端消费能力的中海品牌追随者 Q1:区域现状能否有所改变？ 大势向好的情况下，依托政府支持的区域规划，区域现状存在改变可能性 Q2:项目是否有能力成为领导者，拓荒成功？ 中海成熟开发及旧改经验具备打造成功综合体项目，领导区域的可能性 Q3:客户结构能否发生质变？ 项目地段属性、潜在价值、中海品牌能够吸引范围更广层次更高的客户群体 PART-3 机会之下，实现占位的途径探讨 综合体价值关系解读 住宅定位思考 商业定位思考 写字楼定位思考 项目定位及功能演绎 关于综合体的思考： 住宅 写字楼 商业 商业首批客户来源 商业第二类关键客户来源 商业带动住宅价值 商业成熟带动写字楼价值 住宅成熟带动写字楼价值 写字楼带动一定住宅需求 客户、价值互通 根据三类物业的价值关系，住宅与商业作为综合体首先开发的物业，可使得项目发挥最大价值；住宅与商业的开发顺序可根据项目具体情况而定； 综合体价值关系图： 后续项目定位仅为思路探讨 具体定位需建立在详实的市场调研基础上 区域历史沿革 针对性市场供应调研 针对性市场需应调研及深度分析 市场资料数据搜集及动态跟踪 区域规划前瞻及相关政令搜集 相关历史沿革分析 区域市场现状及前景分析 相关楼市供应现状分析 市域住宅同等级竞争市场分析 相关房地产业趋势分析 区域市场商业背景分析 商业及相关房地产类型价格趋势分析 市场客群特征分析 针对性商业需求调研结论 市调工作内容 市场研究 居住 办公 商业娱乐 1 未来中心区住宅产品稀缺，竞争小 住宅市场分析：直面竞争较少，领