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楼宇经济专题分享长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析高力国际操作的相关案例楼宇经济相关知识分享对南京楼宇经济发展的展望宏观数据比较分析长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市三产结构比较长三角四个主要城市中，南京第三产业占比为53.4%，仅低于上海，领先于杭州与苏州。数据来源：统计公报（2013.11）长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市人口比较长三角四个主要城市中，南京常住人口数量最少，目前常住人口数量816.1万人。数据来源：统计公报（2013.11）长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市消费能力比较（2）三角四个主要城市中，南京虽然人均可支配收入排名最末，但人均消费性支出排名第一。数据来源：统计公报（2013.11）长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市利用外资比较长三角四个主要城市中，南京实际利用外资水平排名最末，远低于上海与苏州。数据来源：统计公报（2013.11）甲级写字楼市场比较分析甲级写字楼市场比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率长三角四个主要城市中，南京甲级写字楼租金水平仅领先于苏州，但空置率最低，领先于其他三个城市。数据来源：高力国际（2013.11）甲级写字楼市场比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率长三角四个主要城市中，2012年南京甲级写字楼新增供给为0，新增吸纳约5万方，市场存在一定发展空间。数据来源：高力国际（2013.11）长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析高力国际操作的相关案例楼宇经济相关知识分享对南京楼宇经济发展的展望上海长宁楼宇经济研究及重点地块项目项目核心问题Problems?问题 长宁区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及 产业发展现状如何？如何承接产业外溢、促进产业升级，并满足产业发展派生的办公需求？长宁区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？长宁区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？长宁区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？主要研究方法及成果主要研究方法经济环境研究长宁区优质写字楼市场研究长宁区区位条件分析竞争区域比较研究区域主导产业比较研究目标客户群需求分析上海市优质写字楼市场研究国际成功案例分析长宁区SWOT分析主要研究方法及成果市场定位建议经济环境应对措施区位优势利用和条件改善建议区域主导产业定位及目标租户建议区域商务楼宇整体定位建议重点发展地块市场定位建议市场推广建议长宁CBD商务区核心价值提练品牌策略推广阶段及通路分析公关与媒体策略与高力国际合作区域租户策略营销工具类设计建议主要研究成果区域产业发展对写字楼市场影响分析示例长宁主要产业分类优质办公楼主要客户贸易产业可能的影响对写字楼区域有便捷性及档次要求房地产业需提升现有写字楼品质专业服务业对商务区内的会展设施要求高会展旅游业在商务区内扩建会展设施向中山公园商业中心聚集，部分对LOFT等新型写字楼有一定要求电子、信息服务产业需在特定地点开发部分特殊类型写字楼项目现代物流偏向于工业园区写字楼需强化工业园区写字楼产品各类生产性企业应对措施建议示例2008年北美金融危机蔓延各区域争相出台产业扶持激励政策政府大力投入并推动基础设施建设各区域争相出台产业扶持激励政策长宁区第三产业较为发达中国经济发展迅速 2009－2011年市场上海经济增长放缓，商务需求减弱，部分行业存在发展机会 2012年左右上海及长宁整体商务市场有望好转1） 增强基础设施竞争力——近期以完善基础设施为主，增强区域商务环境的综合竞争能力；2） 把握土地推出时间和上市体量——近期适当控制商用土地推出节奏，以免土地流标，有损于区域的商务形象和土地基准地价；3） 加强对宏观经济环境和房地产市场的实时监控——委托专业咨询机构定期提供宏观经济动向和房地产市场季度报告， 以及时准确了解经济环境和相关物业市场的变化；4）认准目标产业，强势营销——根据目标产业客群的研究分析结果，提供优惠的税收政策和便捷的营商环境（如提供工商注册 一站式服务；加强政府机构的服务意识以改变传统的营商环境：如成立现代服务业办公室与办公楼产税大户直接对接， 提供政府政策和行政方面的一系列咨询和后续服务）；5）梳理区域内老旧商务楼，推动改造翻新工作——经济环境不明朗的情况下不盲目推地，梳理老旧大楼的数据收集整理工作， 推动改造翻新的升级工作以此改变区域商务形象。（经典案例：Colliers独家租赁代理的高腾大厦通过翻新租金提升30%）商务楼宇区域功能定位示例 虹桥临空经济园区 交通枢纽为核心的企业总部、研发中心 多渠道综合物流服务中心 郊区花园式写字楼区域 中山公园商业中心 横跨二、三产业的信息服务中心 高度专业化商务区 数字化产业特色商务集聚区 江