中央别墅区龙湾商业招商策划.doc

一、项目形象主题 （一） 项目形象主题依据 1、发展功能理念依据 我司针对区域内商业现状和本项目商业未来发展之方向，将本项目打造成为服务于别墅人群的中高档河湾式商业街。 2、项目自身总体形象依据 市场定位 本项目市场定位为：生活型河湾式商业街 产品定位 风格定位----休闲、品味、时尚组团式商业街区；功能定位----中西合璧式的餐饮、休闲类商业，打造精品生活地带；形象定位----水景花园式商业、中高档消费人群的休闲天地。 外立面风格 本项目商业建筑的外立面风格为：现代简约时尚型。 景观园林风格 本项目建议风格为：简约、自然、个性---体现龙湾别墅的韵味。 3、区域氛围环境依据 温榆河沿岸逐渐形成一个成熟的高档别墅区，商业需求量在不断的增加，随着别墅区域的不断建设，区域的不断扩大，人口的不断增加，别墅对外商业显得极为匮乏，而单纯的依靠现有的对外型别墅商业“日祥广场”和“新国展”是远远不足以支撑整个别墅区域的发展。而本项目特殊的地理位置以及良好的自身环境都将在未来的商业发展中起到重要的作用。 所以我司相信本项目通过自身条件良好的塑造、准确的市场定位，将成为区域别墅商业的典范。 （二） 项目主题形象确定 通过以上分析，结合项目自身状况，主题形象定位为： 品味与休闲于一体 个性与时尚同步 生活型河湾式别墅商业街。 二、项目招商总体运作策略 （一）项目竞争物业运作策略参考 1、竞争物业罗列 区域内竞争物业包括别墅商业和功能型商业，具体总结如下： 别墅商业 表格：区域别墅商业列表 项目名称 商业面积（平方米） 商业形态 优山美地 20000 会所 莱蒙湖 5000 会所 欧陆苑 5000 会所 嘉浩别墅 4000 会所 裕京花园 5000 会所 名都园 8000 会所 对外功能型商业 表格：对外功能型商业列表 项目名称 类别 商业面积（平方米） 商业形态 日祥广场 现有 5800 商业街 新国展 潜在 1000000 大型商业综合体 水木兰亭 潜在 7000 底商 2、竞争物业发展周期比较 已有项目操作周期 已有项目仅有“日祥广场”，其招商推广运作周期至今已约四年的时间。 潜在项目操作周期 从目前规划的项目周边地块来看，龙湾别墅项目东面和南面的4个地块，以及未来有大体量商业的公建类物业是别墅北面的地块，即火沙路两侧的3个地块，总用地规模约1300亩，预计将于2005年8、9月份挂牌出让。 表格：项目周边公建类物业放量时间预期表 地块编号 规划面积（亩） 初步规划形态 容积率 预期放量时间 项目北侧地块 800 公建用地 0.85 2007年 项目北侧地块 160 步行商业街 0.6 2007年 项目北侧地块 420 公建用地 1 2007年 新国展中心一期 225公顷 公建用地 —— 2006年 新国展中心二期、三期 公建用地 —— 2008年 项目北侧的3个地块将于2005年8、9月份挂牌，预计项目投放市场时间为2007年。 新国际会展中心一期工程计划2006年年底建成并投入使用，二期、三期工程将在未来两年内完成。 以上分析可见，综合本项目所在区域的情况和参考其它项目的实际运作周期，本项目在2006年底至2007年年初入市为最佳时期。 3、竞争物业引纳客户类型比较 现有物业 “日祥广场”主要经营商户经营业态类型有餐厅、酒吧、超市、花店、时装、网吧、宠物店, 众多各具特色的小店铺2-2样例 （三）招商策略之运作重点 1、招商运作周期阶段 1-1周期阶段阐述 本项目招商运作周期工分为三个阶段 第一阶段为招商准备阶段 第二阶段为招商推介阶段 第三阶段为招商引纳阶段 主力业态招商阶段 辅助业态招商阶段 英才国际村项目招商运作周期表 年份 2005年 2006年 月份 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 招商阶段 招商准备阶段 招商推介阶段 招商引纳阶段 备注 在整个项目运作过程中，我司将依据本项目招商运作周期各个重要节点的阶段性特点，制定相应的推广策略，其服务同样将贯穿本项目运作的全过程。 上述运作周期表为项目初步操作排期，项目实际运作周期会在双方合作合同中具体体现 1-2运作阶段节点 1-2-1招商准备阶段 依据 本项目招商准备阶段时间为2005年12月，因招商前期需要做大量的准备工作，以便密切配合策划部门的工作。 因本项目工程尚未开始进行施工，对策划方案还可适时进行微调，以便为后期招商工作减轻难度。 运作阶段时间节点 龙湾别墅项目招商准备阶段运作周期表 招商阶段名称 招商准备阶段 年份 2005年 时间节点 12月 1-2-2招商推介阶段 依据 本