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商品房买卖合同的解除与诉讼时效 ——由一个房屋渗水纠纷引发的思考 车辉 一、问题的提出 （一）据以研究的判例 原告（上诉人、被申请人）：刘延厚 被告（被上诉人、申请人）：西安新兴集团有限公司（下称新兴公司） 1、案情 1997年5月20日刘延厚与新兴公司签订一份商品房购销合同，合同约定由刘延厚出资116万人民币，购买新兴公司的新兴大厦顶层住宅两套，房屋建筑面积共计256.8平方米。该房屋附带装修，购房款中包含装修费用。刘延厚自1997年7月入住所买房屋，同年9月2日向新兴公司交清购房款116万元人民币，新兴公司于同日向刘延厚出具发票一张。刘延厚入住房屋后的几年来，每逢雨天屋顶数处存在渗漏现象，对其的居住、生活产生影响，对房屋的装潢设施造成一定的损坏。刘延厚为此曾找物业公司及新兴公司要求维修及赔偿相关损失，新兴公司派人进行了数次维修，但未能彻底修复。其所购房屋仍然存在较为严重的渗漏现象，后多次向新兴公司主张退房未果。此间，刘延厚曾向有关新闻媒体反映，一些报刊、电台对房屋渗漏现象的情况进行了报道。 2003年4月刘延厚起诉至西安市碑林区人民法院要求退房。法院审理期间，2003年4月30日，新兴公司下属的物业公司与西安市第二建筑工程公司签订一份防水工程施工合同，对新兴大厦B区西单元（包含刘延厚购买的房屋）屋面漏水部位进行防水施工。2003年5月20日，物业公司与维修部门签署一份竣工验收证明书，注明防水工程初验合格。 2、审判 2003年7月，一审法院认为：刘延厚1997年7月入住所买售房屋，虽然屋顶几年来存在漏水现象，给其居住、生活造成一定影响，但新兴公司一直持积极态度采取措施进行维修，竣工验收证明也显示新兴公司已初步解决了刘延厚房屋屋顶漏水问题，况且双方争议的房屋漏水问题属于商品保修的范畴，由此给刘延厚造成的损失双方应妥善处理。新兴公司应积极处理刘延厚房屋售后的相关问题，确保刘延厚的合法权利不受侵犯。据此，一审判决驳回刘延厚要求解除购房合同及退回购房款的诉讼请求。 宣判后刘延厚不服，以原审诉称理由上诉至西安市中级人民法院。2003年8月29日上午10时雨间，二审法院对刘延厚房屋漏雨情况进行了现场勘察，未发现漏雨情况。刘延厚称2003年5月前漏，此时不漏。2003年10月，二审法院认为依法成立的合同受法律保护，同样以一审法院判决所援引的理由，再加之“刘延厚未在法定期间行使合同解除权”为由，驳回上诉，维持原判决。 2003年11月刘延厚向二审法院申请再审被驳回。原二审法院在驳回再审通知书中写道：“二审期间对刘延厚进行雨天现场勘查表明，未出现漏雨情况，刘延厚自己也承认2003年5月以前漏雨，现在不漏。据此刘延厚坚持解除购房合同，退还购房款的诉讼请求，不符合解除合同的条件，原审驳回诉讼请求的做法并无不妥。” 2004年2月刘延厚向陕西省高级人民法院申请再审，2004年10月陕西省高院裁定指令西安市中院再审。再审法院经过勘察后认为：刘延厚1997年入住所购买房屋后屋面即发生大面积渗漏现象，在长达近六年的时间内，经新兴公司多次维修均未能修复，现房屋受损严重，严重影响到刘延厚正常居住使用，达不到其当初购买房屋居住之合同目的。直至起诉前房屋仍存在严重渗漏，不得不诉至法院请求解除合同，退房还款。再审法院适用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件《商品房买卖解释》《商品房买卖解释》《商品房买卖解释》解除权的性质合同解除权的性质属形成权。所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。根据形成权的法律特征，在通常情况下，形成权以单方意思表示方式行使；也就是说，实现形成权既不需要向法院提出请求，也不需要进行强制执行，所以行使形成权不需要法院的裁判。不过在例外情况下，形成权只能通过司法途径来行使，此类形成权又称为形成诉权，它主要出现在亲属法和公司法中，如婚姻关系的解除以及公司代表权限的剥夺、公司解散、开除股东等。而合同解除权属于私力救济权，由债权人单方作出意思表示即可。一般而言，主张解除的当事人不必向法院或仲裁机构提起确认之诉，但主张解除的当事人必须将解除合同的通知送达对方当事人能够控制的地方。 （1）协议解除 协议解除指合同成立后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同的效力消灭的行为。大陆法系将协议解除称为合意解除、 93条第1款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”协议解除并不以当事人享有解除权为前提，其不能适用解除权消灭的规定。 （2）约定解除权 约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方或双方在某种情况出现后享有解除权，并可通过行使合同解除权，使合同关系消灭。 我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合