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四川中晟置业有限公司“中晟·国际” 项目 可行性研究报告 二0一一年四月 第一章 概论 1、1 项目背景 1．2 项目概况 1．3 可行性研究依据和范围 第二章 项目建设单位简介（略） 第三章 市场分析 3．1 宏观环境分析 3．2 房地产市场环境分析 3．3 住宅地产市场概况 第四章 项目区域分析 4．1区域地理概况 4．2项目周边道路现状分析 五章 项目定位 5．1 项目SWOT分析 5、2 项目核心竞争力分析 5．3 目标市场分析 5．4 目标客户定位 5．5 形象定位 5．6 功能和业态定位 5．7 价格定位 第六章 项目规划 6．1 规划条件 6．2 规划定位的基本思路 6．3 主要技术经济指标 第七章 项目管理 第八章 项目实施计划 第九章 财务分析与评价 9．1 分析的原则和依据 9．2 基础数据说明 9．3 投资估算 9．4 投资计划与资金筹措 9．5 盈利能力分析 9．6 清偿能力分析 9．7 盈亏平衡分析 9．8 财务评价 第十章 风险分析 第十一章 竞争项目概况 第一章 概论 1．1 项目背景 本项目地处成都市金牛区抚琴街道，位于成都西区，一环路外侧.项目地块南面紧邻正在建设的“新熙门”项目,西侧临文家巷后街，东侧紧邻光荣路派出所，北侧为文家巷东街，项目地块三面临街. 根据我司对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处老西门片区,属于西门板块中心，该板块是成都市政府近期重点开发培植的西门商圈, 开发时间较早，毗邻市中心，距离繁华的八宝街和骡马市商圈步行不到半小时，南面2公里处是餐饮娱乐休闲地——羊西线，而北面的沙西线则坐落着人气旺盛的成都会展中心，而不远处的一环路北三段则是正在新建中的金牛万达广场有限公司是一家以房地产开发的民营企业。 第三章 市场分析 3．1 宏观环境分析 成都市面积12390平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一全市城镇单位在岗职工平均工资为22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。农村居民人均纯收入4905元，增长9.4%， 成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。 ，深厚的文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座历史文化名城的恒久魅力，孕育了“和谐包容，智慧诚信，务实创新”的城市精神，日新月异的城市建设更添了一份迷人的现代气息。成都市商业较短经济特色为休闲娱乐经济知名商家陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但同时也加剧了城市商业的竞争2010年成都市商品房供应量为3258万㎡，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万㎡，同比下降了17.1%。 从价格供应来看，主城区楼盘整体均价约8500元/平方米，郊区的价格在5500元/平方米左右；户型:70—90平方米的刚性需求成为需求主力。 从各面积段分析，70-90平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345万平方米和332.3万平方米；90-110平方米和110-130平方分列二、三位2010年成都主城区高层和超高层住宅共成交89785套，主力总价集中在100-200万元和50-100万元，分别占总成交量的41.9%和38%。周边主要公交线路有4、7、11、27、27路高峰快线、34、37、 43、56、56路高峰快线、62、340等十多条公交线路，并且公交发车比较频繁，晚间收车较晚，不用担心会遇到三环外晚上10点以后就找不到一辆公交车的惨况。另一方面，规划中的地铁5号线距离项目不远， 生活配套： 本区域内商业分布的特点为：“东高西低”，即以骡马市商圈为界，其东侧商业配套设施的数量及品质均优于其西面地区，这主要是由于骡马市商圈已经历百年，商业底蕴深厚。 项目区域由于主干道路幅较宽，车流量远大于人流量，又处于骡马市商圈末端，从一定程度上影响其沿线的商业氛围。干道沿线配套数量较为零散，无法形成集中的规模大型商业群。但干道部分已逐渐形成了较大规模的特色商业，如枫桥晓月美食休闲广场等，商业氛围相对浓厚。干道沿线随着几个新楼盘建立后，配套发展了大规模的商业项目，如引入百佳，好又多大型超市，个别住宅小区附带大规模商业步行街，如新城市广场，离本项目仅十分钟左右的步行距离。 1、商业网点 由于区域内交通干道，路幅宽，车流量极大，从一定程度上影响了沿线商业氛围的形成，导致区域内商业大型设施数量较少。区域内商业设施形态主要以中小型沿街商铺为主，经营的业种趋于单一，主要以经营日常消费类商业为主，如食品、服装等，档次趋于大众化，充分迎合了附近居民中层次的消费需要。 区域内