37第八章第二节房地产价格构成(二)(2013新版).doc

第八章　成本法及其运用 第二节　房地产价格构成 五、投资利息 （一）投资利息的含义（重要考点） 投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的投资机会选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益可视为一种成本。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途，因此，当人们使用某一稀缺的资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。从这第二种最好的用途中可以获得的益处，是机会成本的正式度量。资金是一种稀缺的资源，被占用之后就失去了获得其他收益的机会。因此，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是把资金存入银行获取利息。此外，从估价的角度看，为了使评估价值合理，需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润，（史记：都算成开发利润，则会高估自有资金的收益率）。评估价值还不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资渠道、融资成本等的影响。 （二）投资利息的计算（重要考点及难点） 计算投资利息需要把握下列5个方面： 1．应计息项目 应计息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。 史家解读：这里的销售费用指在开发完成之前发生的销售费用。 2．计息周期 计息周期是指计算利息的单位时间。它可以是年、半年、季、月等，通常为年。 3．计息期 计息期也称为计息周期数。为确定每项费用的计息期，首先要估算整个房地产开发项目的建设期。建设期也称为开发期，在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在价值时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是价值时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在价值时点竣工验收完成。例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在建设相同或相似的写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在价值时点建成，这就相当于在24个月前取得土地，然后进行建设。 对在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。另外需要指出的是，建设期一般能较准确地估算。但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使建设期延长。由于建设期延长，房地产开发企业一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估算建设期时一般不考虑。 估算建设期可采用类似于比较法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整来求取。 有了建设期之后，便可估计土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及发生的金额。土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（） 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，如24个月、8个季度、4个半年度、2年等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分，一般与计息周期相同。 史家解读：在开发－销售模式下，开发经营期＝开发期（建设期）＋销售期，在成本法利息计算时并未考虑销售期，因为开发期终点就是价值时点，在假设开发法静态分析法计算利息时，也不考虑销售期，取得待开发房地产的时点是价值时点，也是待开发房地产价值计息的起点，除未知需求取的待开发房地产价值外，其它需计息项目：待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费和销售费用（在开发完成之前发生的销售费用）均应按照它们在价值时点（取得待开发房地产的时点）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。利率一般采用价值时点（取得待开发房地产的时点）的房地产开发贷款的平均名义利率。 4．计息方式 计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息期，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有： 史家解读：此例题中一年期存款