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房地产估价方法第三讲 收益法 主要内容 基本原理 适用范围 基本公式 基本步骤 基本原理 收益法 收益法：又称收益还原法。是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 基本原理 收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据 。 收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格” 。 收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度 。 适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难 资金时间价值的基本知识 资金时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，是资金周转使用后的增值额。 一般用复利计算。 基本公式 基本公式 （1）土地收益为无限年期： V=a/r （1）式中： 　　V：土地收益价格 　　a：土地纯收益(或地租) 　　r：土地还原利率 （2）土地收益为有限年期： V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中： 　　V、a、r含义同前 例题：某宗房地产在政府有偿出让土地开发建设，土地使用年限为50年，至今已经使用了5年，预计使用该宗房地