详析物权法解释一之异议及预告登记-卓纬律师事务所.pdfVIP

详析《物权法解释一》之异议及预告登记 作者 ：卓纬律师事务所· 孙越 引言 无论是西方“风能进，雨能进，国王不能进”的谚语，还是中国古代孟子“有恒 产者有恒心，无恒产者无恒心”的名言，都体现维护物权稳定的重要性。《物权法》 出台距今近九年，最高人民法院曾于2009 年发布《最高人民法院关于审理建筑物区 分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服 务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，未就整部《物权法》发布过司法解释。 2016 年 2 月 22 日，最高人民法院公布的《最高人民法院关于适用中华人民共 和国物权法若干问题的解释（一）》（以下简称“《物权法解释一》”）是司法机 关对《物权法》形式上的首次整体解释，将于 2016 年 3 月 1 日起施行。本文主要分 析此次《物权法解释一》中异议登记及预告登记有关规定，对其中细化内容进行些许 思考。 《物权法解释一》关于异议登记及预告登记的规定集中于第三条至第五条，涉及 异议登记失效后案件处理、预告登记之权利限制、债权消灭之解释等。 一、 异议登记 （一） 异议登记之概念 根据《物权法》第十九条规定，异议登记是指权利人、利害关系人认为不动产登 记簿记载的事项有误且权利人不同意更正的情况下，向登记机构申请的登记。异议登 1 记是司法机关在查明不动产权属前优先赋予权利人、利害关系人一定保护的特例，具 有公示效力，第三方难以主张善意取得，有助于保护实际权利人合法利益。 （二）异议登记失效后之案件处理 《物权法解释一》第三条规定：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由 失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效 不影响人民法院对案件的实体审理”。 《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起 十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向 申请人请求损害赔偿。”该款明确了申请人应在异议登记之日起十五日内起诉，否则 异议登记将失效，但未提及异议登记失效后法院对申请人的起诉行为是否予以受理。 《物权法解释一》明确规定，异议登记失效后，当事人提起的确权诉讼，法院应 予受理。由此可知，《物权法》第十九条第二款中规定的十五日并非除斥期间，其经 过并不导致当事人起诉权消灭。 （三）操作建议及思考 虽然根据《物权法解释一》第三条规定，异议登记生效并不影响申请人之诉权， 但笔者仍建议申请人在异议登记之日起十五日内起诉，使异议登记在法院作出生效裁 判前持续有效，从而获得法律赋予的保护。 此外，法律或解释未明确起诉时点是立案、受理，抑或申请人向法院递交完整的 立案材料之日。笔者认为，以申请人向法院递交完整的立案材料之日作为起诉时点更 能保护申请人利益。但本款设置目的主要为督促申请人行使诉权，明确权属。若仅以 递交完整的立案材料衡量异议登记的有效性，可能引发申请人恶意编造立案材料等， 2 难免与该款初衷背道而驰。若以申请人向法院递交完整的立案材料之日作为起诉时 点，同时以案件受理结果衡量登记有效性可能更为妥当，即若案件被受理，申请人在 异议登记之日起十五日内向法院递交完整的立案材料的，异议登记有效；若出于申请 人原因致案件未受理，异议登记届时失效。 二、 预告登记 （一）预告登记之概念 根据《物权法》第二十条规定 ，预告登记是指买受人与出卖人签署买卖不动产协 议后，向登记机构申请的登记。预告登记后，出卖人未经买受人同意处分该不动产， 不发生物权效力。 （二）关于“处分”的解释 《物权法解释一》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有 权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二 十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。 《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的 协议，为保障将